서울 LTV 40% 이니다. 60%가 아니에요.

제가 부동산 공부할 때 LTV(주택담보인정비율) 60%라고 배워서 이게 제 머릿속에서 떠나지를 않네요. 가령 5억짜리 집이면 3억을 대출받고 2억만 갖고도 살 수 있다는 것입니다. 그리고 이 집이 운좋게 올라서 2년후에는 7억쯤 되면 팔겠지요. 대출이자가 나가도 1.5억은 버는것 아니겠어요? 2년만에 1.5억을 번다? 이만한 장사가 어딨나요?? 실제 많이 있었습니다 그리고 이를 "레버러지 효과"라고 해서 부동산학 개론 과목에서는 핵심 내용으로 가르치고 매년 공인중개사 시험과목에서는 출제 포인트였지요.

 

 

하지만 악용하는 사람이 많고, 다주택자가 급증하면서 투기지역의 LTV는 40%가 되었습니다. 어지간히 돈이 있지 않으면 섣부른 생각 마라! 공평한 세상을 위한 현명한 정책인 것은 틀림이 없는데, 문제는 너무 강화되다보니... 1주택자들마저 고민이 이만저만이...

 

이런 기사가 나왔습니다. 건설사들이 '9억원 초과 아파트 대출 불가' 규제 해법 찾기에 골몰하고 있다.

서울 등 규제지역에서 9억원 초과 아파트에 대한 대출길이 막히면서 청약 경쟁률이 떨어지고, 미계약분이 발생하면서다. 일부 건설사는 건설사 신용으로 대출을 알선해 주거나, 중도금 연체 이자를 낮춰 주는 방식으로 규제를 우회하고 있다. 전문가들은 과도한 대출규제로 투기수요와 함께 실수요층도 내집 마련이 어려워진 만큼 소득에 따른 맞춤형 규제가 필요하다고 조언했다고 합니다.

 

26일 관련 업계 등에 따르면 한양은 동대문구 청량리동에 분양한 '동대문 한양수자인192'의 중도금 대출 40%를 맡아줄 금융사를 직접 알아보고 있다. 한양 수자인의192 경우 저층 일부를 제외하면 대부분 9억원을 초과해 대출이 어렵다. 이에 지난달 분양을 시작한 1152가구중 3분의 1이상인 399가구가 미계약 됐다. 한양은 이달 말 무순위 당첨자 계약이 끝나면 견본주택에서 중도금 대출을 지원해줄 은행 설명회를 열 예정이랍니다.

 

 

한양 관계자는 "일종의 집단대출 형태로 개별 계약자가 대출기관을 알아보는 것보다 금리나 대출 한도 부분에서 혜택을 줄 것"이라며 "허그에서 보증하는 40% 이상 대출이 필요할 경우 현장에서 신용대출 등 상담까지 연결해줄 계획"이라고 말했답니다. GS건설은 이달 분양한 서울 서초구 방배동 '방배 그랑자이'에 중도금 연체특약을 실시하기로 했다.

이 단지는 최소 분양가가 10억을 넘어 중도금 집단대출이 안 된다. 이에 중도금을 1~3회차를 내면 4~6회를 연체하더라도 계약을 해지하지 않는 특약을 제공한 것이다. 보통 중도금 연체시 이자가 7~8%지만 GS건설은 4회차부터는 연체 이자를 5%로 낮춰 사실상 은행 대출 금리와 비슷한 수준으로 맞췄다. GS건설의 연체특약은 소득은 높지만 당장 목돈이 부족한 30~40대 실수요층과 온라인 카페 등에서 큰 관심을 받고 있다는 후문입니다.

 

 

연체특약에 대해 일각에서는 대출규제를 피해가는 '꼼수 대출'이라는 비판이 나오지만 절차상 문제가 되지는 않는 것으로 나타났다고 합니다. 관계당국인 국토교통부와 금융위원회는 중도금 연체는 건설사와 수분양자 사이의 사적 계약으로 규제를 하거나 개입하지는 않을 것으로 알려졌다. 실제로 과거에도 중도금 연체특약 사례는 있었다네요.

최근 지나친 대출 규제로 현금부자들이 무순위 청약을 이용해 '줍줍'(줍고 또 줍는다는 뜻)을 하는 등 부작용도 발생하고 있다. 고소득 직장인이라도 40%에 불과한 대출로는 서울 주요지역에 청약을 넣기 어렵고, 청약에 미달될 경우 무순위 자격으로 현금부자가 분양권을 받는 경우가 많기 때문입니다. 이에 전문가들은 무주택 여부와 소득에 따라 상환 여력이 있는 실수요층에는 제한적으로나마 대출 규제 완화가 필요하다고 조언했습니다.

 

 

업게 전문가들은 "현재의 대출 규제는 투기수요를 잡는데는 효과적이지만 소득이 높은 실수요의 내집 마련도 막는 부작용이 있다"며 "특히 최근 경기 상황 악화와 미분양 문제 해소, 현금부자의 '줍줍' 등을 막기 위해서라도 실수요 층에 한정적인 주택담보대출비율(LTV) 완화가 필요하다"고 말하고 있습니다.

 

 

저 역시 집을 담보로 가평의 작은 집을 하나 사려고 했는데 돈이 모잘라요. 그래서 대출을 알아봤는데 세상에나... 무슨 LTV 40%? 그래서 대출받고, 신용대출을 또 받아야 할 판입니다. 그래서 가평집 사는 것은 포기했지요. 그런 상황입니다. 아무리 정책이 좋다고 해도 부작용이 있으면 이를 해결하려는 의지가 필요할 듯 합니다. 선의의 1인인데, 이거 갚을 능력이 되도 규제로 인해서 못사는 세상이니... 아쉬움이 많이 듭니다.