임대차 3법 과연 어떤 결과를 낼까?

 

 지난 29일 서울 강남구 대치동 대장주로 통하는 '래미안대치팰리스' 단지 앞 부동산 공인중개업소들은 임대차보호 3법과 관련한 문의 전화를 받느라 분주했습니다. 이곳의 한 공인중개업소 대표는 "10월, 11월에 전세 재계약을 앞둔 집주인과 세입자의 문의 전화가 많다"며 "집주인과 세입자 모두 이러지도 저러지도 못하고 있다"며 현재 상황을 설명한 뒤 다시 전화기를 붙잡는데요.

 

 이 대표는 "집주인들 가운데 일부는 임대차 3법 시행 전 세입자를 내보내고, 집을 비워둘 생각까지도 한다"며 "최근에는 전셋집 구하기가 워낙 힘들고, 전셋값도 급등하면서 세입자들의 불안도 커지고 있다"고 말했습니다.

 당정이 전월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 '임대차 3법' 도입에 속도를 내면서 서울과 수도권 주택 임대차시장에 적잖은 파장을 예고하고 있습니다. 주택시장에서는 임대차 3법 효과를 두고 세입자 주거 안정을 꾀할 수 있다는 전망과 전·월세 급등 우려가 엇갈리고 있습니다.

 정부가 세입자들의 주거 안정화를 위해 내놓은 임대차 3법의 소급 적용을 시사하면서 전·월세 가격이 급등하고 있습니다. 법 시행 전 보증금을 미리 올려 받거나 전세 물건을 보증부 월세인 '반전세'나 월세로 돌리려는 움직임도 빨라지고 있기 때문이입니다. 또 보유세 부담 증가와 저금리 기조가 장기화하면서 월세나 반전세가 늘면서 전세 물건 품귀 현상을 더욱 부채질하는 양상입니다.

 

 한국감정원이 발표한 '주간 아파트값 동향'에 따르면 이달 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.12% 상승했습니다. 지난주(0.13%)보다는 상승폭이 소폭 줄었지만, 56주 연속 상승세다. 강동구(0.28%)를 비롯해 송파구(0.23%), 강남구(0.20%), 서초구(0.18%) 등 강남권 아파트 전셋값이 지난주와 비슷한 수준으로 크게 뛰었습니다. 또 마포구(0.20%), 성동구(0.16%), 용산구(0.14%), 성북구(0.12%) 등도 상승세를 기록했습니다.

 경기지역은 지난주와 같은 0.20%, 인천은 0.07% 각각 상승했습니다. 하남시(0.49%)는 정주 여건이 양호한 미사·위례신도시 신축 위주로, 광명시(0.43%)는 정비사업 기대감 있는 철산·하안동을 중심으로 상승했습니다. 또 김포시(0.31%)와 구리시(0.30%), 수원(0.14%) 등도 상승세입니다.

 

 '전월세 신고제'를 비롯해 전세금 인상률을 최대 5%로 제한하는 '전월세 상한제'와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권' 등 임대차 3법이 국회 상임위를 모두 통과했습니다. 임대차 3법이 국회 본회의를 통과해 본격 시행되면 세입자 입장에서는 특별한 과실이 없는 한 최소 4년 간 새로 집을 구하지 않아도 되는 등 주거 안정에 도움이 됩니다. 또 임대료가 일정 수준을 유지하면 주택 매매 가격도 안정되고, 시세 차익을 노린 갭투자를 줄일 수 있습니다.

 국회 법제사법위원회는 지난 29일 전체회의를 열고, 주택임대차보호법 개정안을 의결했습니다. 개정안에는 세입자 보호를 위한 임대차 3법 중 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하는 내용이 담겼습니다. 앞서 전날 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안을 처리했습니다.

 개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 연장이 가능하고, 임대료는 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했습니다. 또 집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 이와 함께 집주인이 실거주하지 않고, 세입자를 내보낸 뒤 다른 세입자와 계약을 할 경우 기존 세입자는 손해배상을 청구하도록 했습니다.

 

 임대차 3법이 국회 상임위를 통과했지만, 집주인과 세입자 모두 여전히 혼란스럽습니다. 소급 적용과 예외 인정 여부 등에 대한 논란도 여전하다. 당정은 임대차 3법이 시행될 때까지 전·월세 계약 기간이 남았다면 소급 적용을 할 방침입니다. 예를 들어 전셋값을 10% 올려달라는 집주인의 요구에 응했더라도 소급 적용을 통해 5% 이내로 임대료를 낮출 수 있다는 취지입니다. 하지만 일부 집주인들은 지나친 사유재산권 침해라며 여전히 반발하고 있습니다. 주택시장에서는 지자체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 정하도록 한 것을 두고, 증액 상한이 너무 낮으면 임대주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 임대차 3법이 오히려 전세난을 부추길 수 있다는 얘기입니다.

 내년 서울 아파트 신규 입주 물량이 줄면서 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 부동산114에 따르면 올해 서울의 신규 아파트 입주 물량은 4만8501가구에 그친다. 내년에는 절반 수준인 2만5021가구로 급감합니다. 전문가들은 임대차 3법의 실효성을 높이고 주택 임대시장의 혼란을 최소화하기 위해서는 구체적인 실천 조항을 마련할 필요가 있다고 조언했습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차 3법으로 상대적으로 임대료 오름폭이 제한되지만, 집주인 입장에서 4년마다 5%는 무조건 올릴 수 있다 보니 오르지 않을 시점에도 올릴 가능성이 있다"며 "집주인의 위장전입이나 실거주 입증, 이중 계약 등을 확인 할 수 있는 구체적인 실천 조항이 빠졌다"고 지적했습니다. 권 교수는 "임대차 3법의 실효성을 높이기 위해서는 이를 뒷받침할 구체적이고, 일반적으로 적용 가능한 실천 조항이 함께 논의되고 나와야 한다"며 "임대차 3법 시행 전 소급적용 논란 등으로 전셋값을 미리 올리는 등의 혼란과 불안 등 피해를 최소화하기 위해서는 가급적 빨리 시행해야 한다"고 덧붙였습니다.