부동산 디플레이션 서울과 지방의 차이점

부동산 디플레이션? 대표적인 사례가 바로 일본의 잃어버린 20년입니다. 90년대 초반만 해도 일본의 상공업이 전세계를 휩쓸면서 돈이 들어왔지요. 그래서 일본에는 돈이 넘쳤고, 그 자금이 자연스레 부동산으로 흘렀습니다. 너도 나도 부동산 사는데 힘을 기울이다보니, 값은 치솟았고, 하늘 높은줄 몰랐습니다. 심지어 일본 돈으로 미국 본토를 사도 된다는 말이 나올 정도였는데, 거품이 꺼진 것이지요.

 

 

은행이 망하고, 기업들이 망해갔습니다. 자산 가치가 절반으로 폭락했으니 오죽했겠어요? 쉽게 이야기하면 현재 우리나라 아파트 평균 집값이 10억이라고 치면 5 ~ 6억이 되어버립니다. 그러면 각종 이자부담은 어떻게 될까요? 멀리 갈 것도 없습니다. 2012 ~ 2013년에 하우스푸어라는 말이 대유행이었습니다. 집을 담보로 은행 빚을 졌는데, 집값이 전세값보다 낮아져 버린 것입니다. 그래서 당시 부동산 값을 올리는게 당면 과제였지요. 7년이 지난 지금은 아파트값 폭등으로 서민들의 삶이 어려워지긴 했으나, 어쨋든 부동산 디플레이션은 감당하기 매우 어려운 것이 사실입니다.

 

 

그런데 스멀스멀 디플레이션이 현실화 됐을 경우 부동산 시장의 향방에 대해서도 관심이 쏠리는 분위기입니다. 인플레이션은 나쁘고 디플레이션은 좋은거 아닌가? 결코 그렇지 않습니다. 경기 침체가 심해지다보니 소비자물가지수 등락률이 사실상 마이너스를 기록하면서 디플레이션 공포가 갈수록 짙어지고 있는 것입니다. 우려대로 디플레이션이 현실화 됐을 경우 부동산 시장의 향방에 대해서도 관심이 쏠리는 분위기입니다.

 

 

이를 두고 전문가들은 부동산 시장과 경제상황은 밀접한 관계가 있기 때문에 디플레이션 영향권에서 벗어날 수 없다고 진단하고 있습니다. 다만 정부의 추가 규제가 작용할 경우 예상과는 다르게 시장이 흘러갈 가능성을 배제할 순 없는 상황입니다. 아직도 정부에서는 규제 정책이 부족하다고 말하고 있고, 최근 민간 분양가 상한제라는 시장경제를 제한하는 부동산 법안까지 실행하는 상태입니다. 부동산 폭등은 무조건 막겠다는 것이지요. 지난달 소비자물가 등락률이 사상 처음으로 0%를 기록했습니다. 정확히 소수점까지 따지면 -0.038%로 마이너스 성장률을 나타내면서 ‘디플레이션’에 대한 우려가 커지고 있는 것입니다. 디플레이션이란 경제 전반적으로 상품과 서비스의 가격이 지속적으로 하락하는 현상.

 

 

이에 기재부 측은 “디플레이션은 아니다. 연말부터는 (물가 상승률이) 0%대 중후반 수준으로 올라설 것”이라며 디플레이션 우려 잠재우기에 나선 상황입니다. 그러면서 “일본에 디플레이션 현상이 발생했을 때를 보면 부동산 등 자산에 상당한 거품이 있었고 (그게 꺼지면서) 주식 등 금융 시장의 변동성이 컸다”며 “한국은 부동산과 금융 시장에 거품이 있다고 보기는 어렵고 변동성이 초래될 가능성도 작다”고 말했는데, 과연 그럴까요? 지금은 거품이 없다고 자신있게 말할 수 있는지 솔직히 궁금한 상황입니다.

 

 

또 내수진작을 위해 1조6000억원에 이르는 자금을 풀겠다며 추가적인 대책까지 내놨다. 하지만 기존에 발표된 내용을 반복하는 수준에 그친다며 내수 활성화에 별다른 효과를 내진 못 할 것이라는 회의적인 평가가 지배적입니다. 이 같은 정부의 대응에도 불구하고 시장에는 디플레이션 현실화에 대한 공포가 짙어지면서 부동산 시장의 흐름에 이목이 집중되고 있는 상황입니다.

 

 

보통 부동산 시장은 경제상황과 유사하게 흘러가고 있지만, 정부 규제 등 예측할 수 없는 변수가 발생했을 경우엔 부동산 시장이 경제상황을 벗어나는 현상을 보일 수 있다는 게 전문가들의 일반적인 이론입니다. 또한 경제시장에 유동자금이 풍부하기 때문에 경기가 위축될수록 부동산 시장에 자금이 더 몰려 집값이 쉽게 튀어오를 가능성도 배제할 순 없다고 경고했습니다. 아직은 더 뛸 가능성이 높다는 것입니다.

 

K대 부동산학과 교수는 “경제가 성장하고 소비가 늘면 더 좋고 큰 집을 바라는 사람들이 늘어나 집값이 올라가게 된다”며 “경제가 안 좋을 경우 부동산 시장도 함께 하방압력을 받을 수밖에 없다”고 설명했습니다. 실제로 우리나라의 경우 수도권을 제외한 지방은 가격이 정말 이래? 할 정도로 낮습니다. 다만 서울 및 수도권 등 지역에 따라 차이는 보이고 있지요. 서울 등 입지가 좋은 곳은 조정을 적게 받을 것이고, 지방은 크게 조정될 것으로 보입니다.

 

 

다른 부동산 전문가들도 일반적으로 디플레이션이 현실화되는 등 경기가 더 악화되면 주택경기가 침체되는 건 당연하다고 말하지만 이번에 민간택지 분양가상한제로 집값과 전셋값이 모두 상승세를 보이는 것처럼, 정부의 추가 규제 등 인위적인 변수가 작용할 경우엔 풍선효과 등으로 일반적인 상황을 벗어나는 현상이 발생할 수 있다”고 강조하고 있습니다.

오히려 불안한 경제상황 속에서 현재 시장에 풀려있는 많은 유동자금이 다시 부동산 시장으로 집중될 수도 있다고 말하는 정도입니다.

 

결론입니다. 지방 부동산은 디플레의 영향을 크게 받을 수 있지만, 수요밀도가 높은 수도권 부동산의 경우는 지금과 같이 상향 가능성이 높아진다는 것으로 해석할 수 있습니다. 부동산 디플레이션이 우리나라에서는 비교적 특이하게 나타나는데 이럴수록 소득은 줄고, 수도권 아파트 등 부동산 가격의 상승이 계속되는 모습이면 서민, 보통사람들의 박탈감을 줄이기가 쉽지 안하겠다는 생각이 듭니다.