강남 8학군 전셋값이 꿈틀하는 이유

8학군을 하십니까? 현재 서울 강남성을 탄생케 한 아주 유명한 키워드입니다.
강남구 서초구 송파구 강동구... 이렇게 강남4구 표현을 하기도 하고, 요즘은 강동구를 뺀 강남3구! 이렇게 말하기도 해요. 아뭏든 교육열기가 대단히 높고 전통, 신흥 명문고등학교가 많아서 강남불패라는 말이 생기기도 했습니다. 땅값 상승의 진앙지가 바로 여기고요, 이곳 땅값이 너무 오르니까 다른 곳은 상대적 박탈감만 느끼기에는 서운하잖아요? 그래서 줄줄이 오르게 됩니다. 그래서 이를 상쇄하고자 정부에서는 많은 대책을 냈고, 그 대표적인 것이 바로 자율형사립고입니다. 강북 강서에 명문고교를 만들면 강남으로 집중하지 않을 것이다!

 

 

실제로 효과를 보았고요, 제가 거주하는 양천구에도 유명한 고교가 있습니다. 이곳과 가까울수록 집값은 비싼데, 어쨋든 강남 집중효과를 상쇄했으니 영향을 끼친 것은 맞습니다. 그런데 이번에 서울에 있는 자율형사립고가 줄줄이 폐지됐습니다. 강북, 강서지역 집앞에 있는 명문고가 사라져버리니, 다시 강남으로? 하는 사람들이 생겨날 가능성이 높습니다.

최근 꾸준한 강남권 입주에도 불구하고 '학군 강자'인 강남구와 서초구의 전셋값이 심상치 않다고 합니다. 작년 가을부터 플러스 숫자를 기록하지 못했던 이들 자치구 전셋값이 5~6월을 기점으로 상승세로 바뀌더니 7월 들어 심상치 않은 속도로 올라가고 있기 때문이랍니다.

 

 

5일 발표된 한국감정원 통계자료에 따르면 7월 마지막주(7월 29일 기준) 강남구 전세가격 변동률은 0.09%에 달했는데 지난주 0.04%에서 상승률이 2배 이상 올랐고, 서초구는 재건축 이주 수요까지 몰리면서 0.18%로 급상승했다고 합니다. 심상치 않지요?

 

여름은 보통 초등학교에서 중학교, 중학교에서 고등학교에 진학하는 자녀를 둔 학부모들이 학교 신청을 위해 전셋집을 알아보는 기간입니다. 특히 초등학교에서 중학교로 진학하는 자녀가 있는 경우 근거리 배정이 원칙이고, 10월에 학교 신청을 해야 하니 보통 9월이전에 이사를 합니다. 고등학교 진학 학생이 있는 가정도 11월 전에는 이사하고 주소를 옮겨놔야 한다. 이 때문에 8~9월이 강남·서초구의 전세 극성수기로 불립니다. 문제는 2019년은 매년 가장 극심하게 수요가 많이 몰려 가격이 오르는 8월이 아니라 6월 말부터 전셋값 상승이 시작됐다는 것인데요, 자립형사립고 폐지 분위기가 감지된 것과 무관치 않아보입니다. 지난 1년간 약세를 면치 못했던 이들 자치구의 전세가격이 6월 말부터 오르고 매물 품귀가 시작되었고, 강남구의 작년 같은 시기 전세가격 변동률을 보면 7월 내내 마이너스를 기록하다가 마지막주에야 소폭 상승했고, 8월 가격 급등이 일어난 데 반해 올해는 그 상승 시점이 한 달 이상 당겨진 것입니다.

 

 

현장의 분위기가 가장 정활할텐데.... 강남구 대치동 소재 M중개사무소 관계자는 "작년보다 전셋집을 보러 오는 시기가 빨라진 감이 분명히 있다"면서 "중개사들끼리는 아무래도 자사고 폐지 등이 이슈가 되면서 불안감을 느낀 학부모들이 서둘러 집을 알아보는 게 아닌가 하고 있다"고 설명한 것입니다.

 

 

참고로 자립형사립고는 거주하는 지역과 무관하게 지원이 가능하고, 일반고는 1지망만 지역 무관 지원이 가능하다. 일반고 3지망은 근거리 및 무작위 배정이다. 자사고 폐지 이슈가 불거지기 전에는 버스로 멀지 않게 통학할 수 있는 곳에 사는 경우 굳이 이사를 하지 않는 학부모도 있었다. 그러나 작년 자사고와 일반고의 지원 날짜가 같아지면서 학군이슈가 커졌다. 자사고에 지원했다가 떨어지느니 일반고에 안전하게 지원하는 게 좋다는 전략과 일반고에 지원하면 3지망까지 갈 것에 대비해 학군이 좋은 곳에 사는 게 낫다는 판단을 한 것이다. 세화고 등 자사고 폐지가 현실화하면서 이 같은 학부모들의 우려가 곧바로 전셋값 상승으로 이어졌다는 분석입니다.

 

최근 자사고에서 탈락한 세화고나 명문 학군으로 분류되는 서울고 등이 있는 서초구는 재건축 이주 수요까지 겹쳐 전셋값이 많이 올랐다. 철거·공사가 시작되는 신반포3차·경남과 반포주공1단지 1·2·4주구 사이에 껴 있어 약세가 이어질 것이라고 예상됐던 '반포 아크로리버파크' 전셋값은 연초만 해도 주춤하다가 자사고 폐지 등 이슈가 불거지며 도로 상승했다. 이 단지 전용 84㎡ 전세시세는 1~2개월 전만 해도 12억원대였는데 현재는 14억원대가 대세라는 관측입니다. 과거 8학군 지역 전체가 수혜를 입을 수 있다는 말이 나오는것이지요.

 

 

최근 집값 상승 분위기가 있자 국토부에서는 분양가 상한제라는 초강수 규제를 들고 나왔습니다. 아파트 못짓게 한다는 것이잖아요? 몇 주 더 봐야하겠지만, 중장기적으로 강남지역의 상승이 계속되면 이러한 규제에도 불구하고 균형을 맞추려는 집값 심리가 서울 다른 지역으로 퍼져서 2017 ~ 2018년같은 부동산가격 상승이 재현되지 않을까? 생각도 듭니다. 아무쪼록 잘 해결되었으면 좋겠다는 바램을 가져봅니다.