최근 부동산 경매 활황은 중개 거래 불황의 영향

부동산시장이 불황이다?

사실 이것은 단면을 본 시각이 아닌가 싶어요. 거래가 안되면 부동산 업자 및 관련 산업(이사, 도배, 가구, 대출 등)의 불황은 맞지만 이와 상관없는 일반인들이 피해를 입나요? 그렇지는 않습니다. 게다가 주변의 중개사무소 또한 나름 버티는 것을 볼 수 있는데, "하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다"는 말처럼 길이 있게 마련입니다. 제 주위에서도 이쪽에 큰 관심을 갖고 있는 사람이 있는데...

 

 

대출규제-불황에 주택 등 쏟아져… “싼 가격에 똘똘한 물건 건질 기회”
6월 하루평균 551건, 3년만에 최고… 서울 아파트 낙찰가율 90%대 후반

무엇을 뜻하는지 아시겠어요? 바로 부동산 경매입니다.

채무를 갚지 못해 경매에 넘겨지는 자산이 늘어나면서 부동산 경매 시장이 활기를 띠고 있다. 경매정보회사 지지옥션에 따르면 올해 6월 하루 평균 경매 진행 건수는 551건으로 3년 만에 최고치를 기록했다고 합니다. 2016년 5월 하루 평균 607건이 진행된 이후 지속적으로 하락하다 올해 들어 거래량이 증가했다고 합니다. 그런데 놀라운 것은 올해 서울 지역 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 2, 3월을 제외하고는 90%대 후반을 유지하는 가운데 거래 물건이 늘고 있는 점입니다. 감정가는 실거래가의 80%선인 것을 감안하면 10억짜리 주택을 8억에 구입한 셈이 되네요.

 

아래는 어느 NEWS의 보도자료 입니다.

21일 오전 10시 경기도의 어느 경매법정. 벨 소리와 함께 “입찰 시작하겠습니다”라는 집행관의 말이 떨어지자 참석자들이 입찰 봉투를 들고 우르르 나왔다. 40여 석에 불과한 법정 안에는 130명이 넘는 사람들이 몰려 복도까지 발 디딜 틈이 없었다. 이날 경매로 나온 물건은 총 30건. 처음으로 경매 법정을 찾은 주부 Y씨(37)는 “감정가는 6억 원 정도였는데 5억3000만 원에 낙찰받았다”며 “원하는 집을 싼 가격에 구해 만족스럽다”고 말했다. 이 사례처럼 감정가의 90%가 안되니까 실거래가로 보면 더 낮은 가격에 주택을 취득한 셈이지요.

 

이러한 경매 시장의 활기를 느낄 수 있는 또 다른 곳은 경매 학원가입니다. 번화가의 경매학원을 보면 십여명의 수강생이 모인 곳을 찾을 수 있습니다. 나이 또한 다양해서 30, 40대 직장인들부터 머리가 희끗한 60대와 이제 막 회사 생활을 시작한 20대까지 다양한 연령대가 있음을 알 수 있습니다. 여기에 “인터넷 강의 등을 포함해 최근 수강생이 20%가량 늘었다는 것이 관련 시장의 반응이며,  부동산에 관심 많은 20대 수강생이 늘어난 것이 예전과는 다른 현상이라고 합니다.

 

또한 경매 지식에 대한 수요도 세분되면서 최근 경매 학원가에서는 현장 임장(조사), 소액 투자, 매입 컨설팅 등으로 커리큘럼의 종류를 나누기도 합니다. 어떤 경매학원 관계자는 “경매는 등기부 분석 등을 본인이 직접 해야 하기 때문에 전문지식을 갖추려고 찾아오는 투자자들이 많다”고 말했습니다. 등기는 매우 복잡한데, 이를 볼 수 없으면, 불가능하기 때문이지요.

 

 

물론 핵심은 자본금입니다. 요즘 정부의 대출규제가 매우 심합니다. 이는 부동산 주택거리 및 경매에도 당연히 LTV 규제가 적용되지만 부동산매매법인을 세우면 법인은 80%까지 대출을 받을 수 있습니다. 몇몇 똑똑한 부동산 투자자는 법인을 세워 대출을 80%까지 받은 후에 서울 강남권의 시세 12억 원 아파트를 10억원에 낙찰받았다고 합니다.

 

이러한 사례에서 보듯 부동산 시장이 위축된다는 것은 일반론일뿐... 경매를 연구해서 투자수익을 올리고, 내집을 저렴한 가격에 취득하는 경우도 분명히 있는 것입니다. 다만 이러한 경매 투자에 대해서 놓치지 말아야 할 것이 있습니다. 공인중개사를 통한 정상적 부동산 거래는 위험 가능성이 낮으나, 경매는 수익성을 위해 진입하는 경우가 많으므로 투자 위험성이 큽니다.  또한 자칫 시세보다 감정평가액이 더 높은 경매 물건도 적지 않고, 기존 임차인과의 갈등(명도)등이 발생하면 실제로는 낙찰가보다 더 많은 비용을 지불하는 경우도 많습니다. 경매로 산 물건이 더 비싸게 되는 셈이지요.

 

 

부동산 투자는 공부가 수반되어야 한다! 당연합니다. 적게는 수천 ~ 많게는 수십억 그 이상이 들어가는 영역인데, 날로 먹을 수는 없잖아요? 그러나 경매는 알면 알수록 더욱 매력적인 부분이 많습니다. 5억짜리를 4억에 구입해서 판매하면 바로 1억이 들어오니까요. 기왕 글을 썼는데, 저도 한번 공부해봐야겠습니다 ^^