개정된 임대차법 집주인은 울분

 직장에서 은퇴한 60대 임대인 A씨는 인천 청라에 상가 3곳을 보유하고 있습니다. 은퇴 전 마련해뒀던 노후생계 수단이지만 임대가 맞춰진 곳은 1곳뿐인데요. 코로나가 발생하기 전부터 경기 영향으로 상가 3곳 중 2곳은 공실이기 때문입니다. A씨는 “개정된 상가법(상가임대차보호법) 임차인이 만약 6개월간 임대료를 내지 않을 경우 대출이자는 물론이고 생활비부터 문제가 된다”며 “임차인도 힘든 상황이지만 지금은 어느 한쪽이 양보할 수 없는 절박한 시절”이라고 말했습니다.

 

 24일 국회 본회의를 통과한 ‘상가건물임대차보호법’ 개정안에 대해 ‘주택 임대차보호법’에 이어 또 다른 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 코로나19의 고통은 세입자와 집주인, 자영업자와 임대인 등 직분을 가리지 않고 찾아오지만 정책은 주택임대차법에 이어 이번에도 주인이라는 이유로 임대인의 양보와 희생만을 요구한다는 비판이 나오고 있기 때문입니다.

 이번 개정안의 핵심은 법 시행일 이후 6개월 동안 임대료를 연체하더라도 계약을 해지할 수 없도록 한 것인데요. 아울러 코로나19를 비롯한 1급 법정 감염병 방역 조치로 타격을 입은 상가 임차인이 건물주에게 감액을 청구할 수 있도록 하는 내용을 담았습니다.

 임대인들은 우선 코로나19로 인한 경기침체를 임대인에게 책임 지우는 것은 부당하다고 주장하는데요. 대출이자나 세금 등 고정지출 비용은 변함이 없는데 6개월 동안 월세를 받지 않아도 계약을 해지할 수 없도록 한 것에 불만의 목소리를 높이고 있습니다다.

 한 임대인은 코로나19 이전에는 연 5%로 임대료 증액한도를 막고 계약갱신도 5년에서 10년으로 늘리지 않았느냐면서 “이제는 코로나19로 인한 경기침체까지 임대인에게 책임을 지라는 것이냐”며 분통을 터트렸는데요. 한 커뮤니티에서는 “임대인이 봉이냐. 과거 전쟁 때 토지주가 학살 대상이었는데 마치 그 시절을 보는 것 같다”고 할 정도로 과격한 표현이 터져 나오고 있습니다.

 법리적으로 사유재산에 대한 과도한 제한이 될 수 있다는 지적도 나옵니다. 국회 전문위원은 해당 조항을 검토한 보고서에서 “계약법 이론상으로는 임차인이 차임 지급을 1회라도 지체하면 계약위반인데 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 이를 3회로 늘린 것”이라며 “그런데 6회에 걸친 차임 연체에도 불구하고 계약갱신을 거절하거나 계약해지를 할 수 없도록 하는 것은 임대인의 사유재산권에 대한 과도한 제한이 될 우려가 있다”고 지적했습니다.

 최광석 로티스 법률사무소 대표변호사는 “과거 금융감독원이 은행에 대해 유예를 권한 사례는 있지만 이렇게 개인 간 거래인 임대차 계약에 법이 개입을 해서 의무적인 유예를 규정하는 것은 본 적 없는 낯선 상황”이라며 “한시적이지만 임대인 입장에서 재산권 침해라고 주장할 수 있을 것”이라고 했습니다.

 

 감액 청구권도 분쟁만 늘릴 것으로 시장에서는 보고 있습니다. 이번 개정 법안은 임차인이 감액 청구권을 쓸 수 있는 사유로 ‘1급 감염병에 의한 경제사정 변동’을 명시했습니다.

 시장에서는 현재 ‘차임증감청구권’을 사문화하다시피 한 규정으로 평가하는데 사유를 명시함으로써 청구권 활용을 유도하는 효과가 있다는 것인데요. 다만 사유를 규정하더라도 감액의 범위 등은 여전히 법원의 판단을 받아야 하는 점을 고려하면 결국 법적 분쟁이 늘어나는 것 아니냐는 지적이 나오고 있습니다. 정부는 앞서 주택임대차보호법을 개정해 세입자의 권리를 대폭 강화했습니다. 임대차 3법으로 전월세를 주고 있는 집주인들은 손발이 꽁꽁 묶인 상황인데요.

 

 이런 가운데 ‘상가임대차보호법’ 개정안에 대해 국내 최대 자영업자 커뮤니티인 ‘아프니까 사장이다’에 올라온 반응을 보면 부정적인 내용이 적지 않습니다. 당장 어려운 상황인 만큼 ‘지지한다’는 의견도 있지만 상당수는 근본적인 자영업자의 피해 대책과는 거리가 멀고 오히려 부작용만 낳을 것이라는 우려를 내비치고 있습니다.

 

 우선 실효성이 없다는 이야기가 많은데요. 그 이유는 임대료 감액 청구권을 임대인이 수용하지 않으면 그만이기 때문입니다. ‘6개월 연체 허용’ 또한 임시조치 이후에는 보증금 인상 요인으로 작용해 오히려 부메랑이 될 수 있다는 우려가 나온다. 연체 기간을 늘려준다고 해도 어차피 연체된 월세는 보증금에서 차감되기 때문에 임차인 입장에서 실질적인 혜택은 거의 없습니다. 오히려 임대인 입장에서는 비슷한 조치가 되풀이될 가능성에 대비해 향후 보증금을 대폭 올리려 할 수 있어 임차인들의 부담만 늘어날 수 있다는 지적입니다.