민간택지 분양가 상한제 위헌 논란

민간택지 분양가 상한제 위헌 논란

2018년 913 조치에 이은 부동산 가격 대책의 최종판격인 민긴택지 분양가 상한제에 대한 논란이 뜨겁습니다. 지난 12일에 발표한 후 상승기류를 보이던 시장에 찬물이 확! 끼얹져진 것은 확실해 보입니다. 각종 논란이 계속되고 있고, 재건축 아파트가 결정타를 맞고 휘청거리고 있기 때문입니다. 문재인 정부가 그래도 제대로 목표의식을 갖고 진행하는 것으로 보입니다.

 

 

이번 시책은 향후 현 정권 마지막까지 부동산 안정화를 끼할 수 있는 정책으로 보입니다. 완전 초강수인데, 기존 아파트를 부수고 새로 지으려고 해도 분양가 상한제에 가로막혀서, 투자 이익이 줄어들게되니 조합원들이 찬성할리 없습니다. 당연하지요.

 

 

그런데 한가지 쟁점이 발생되서 논란이 일고 있습니다. 바로 소급적용 논란인데요...
국토교통부가 지발표한 민간택지 분양가상한제의 적용 대상을 이미 관리처분인가를 받은 단지로까지 확대하면서 '소급 적용'으로 인한 위헌 논란이 커진 것이지요. 여기에 대해서는 전문가들도 위헌 가능성을 언급하고 있는 상황이라서 귀추가 주목됩니다.

 

 

특히 이 부분에 대해서 일부 부동산 전문가들은 나중에 얻게 될 이익(매각 차익)을 사유재산으로 인정해 미리 세금을 걷는 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)와 조합원들이 향후 얻게 될 이익(일반분양가)을 사유재산으로 인정하지 않는 분양가상한제 소급 적용이 서로 모순되는 정책이라고 지적하고 있습니다. 다시 말해 정부가 세금을 걷을 때는 미래에 실현될 가상 이익을 실제이익으로 인정해 과세하면서 상한제를 적용해 조합원의 재산권을 판단할 때는 미래 이익을 사유재산으로 인정하지 않는 등 기준을 멋대로 적용하고 있다는 것입니다.

 

 

8월 15일 재건축조합 관련 몇몇 커뮤니티 에서는 "재초환과 분양가상한제 소급 적용은 서로 완전히 모순되는 법안"이라는 주장이 다수 올라왔습니다. 서울의 한 재건축 조합원은 "이번 방안은 정부가 아직 실현되지 않은 미래의 재건축 완공 시 생겨날 초과이익에 대해 준공시점에서 미리 계산해 세금으로 환수한다"며 "반대로 관리처분계획에서 정해진 일반분양가는 미래의 미확정 기대수익이므로 소급 적용한다 해도 사유재산 침해가 아니라고 주장하는 것은 명확히 모순"이라고 주장했습니다. 재초환은 재건축 진행 과정에서 1인당 평균 3000만원이 넘는 이익을 얻으면 초과 금액의 최대 50%까지 부담금을 납부하도록 하는 제도다. 2006년 제정돼 시행되다가 2012년 말부터 유예됐고 2018년 1월 부활했다. 재건축 준공시점의 시세에서 재건축 개시시점(추진위원회 설립)의 시세와 개발비용, 평균 주택가격 상승분 등을 더한 금액을 뺀 뒤 일정 비율을 곱해 적용하는 것입니다.

 

 

재초환은 준공시점에 세금을 부과하기 때문에 실제 주택을 팔지 않아 차익이 발생하지 않은 상황에서도 세금이 부과되는 '미실현 이익에 대한 과세'라는 이유로 위헌 논란이 일었다. 이와 관련해 정부는 미실현 이익이라도 사실상 확정된 이익이기 때문에 미리 과세하는 데는 문제가 없다는 입장을 유지하고 있습니다. 그러나 이 경우 나중에 집값이 급락해 매도 때 큰 이익을 보지 못하거나 극단적으로 손실을 보더라도 부담금은 미리 내는 셈이어서 위헌 소지 논란이 계속돼 왔습니다. 반면 이번 분양가상한제 소급 적용에 따라 조합들이 피해를 입는다는 지적에 대해선 정부는 완전히 반대 기준을 들이대고 있습니다. 일반분양가 하락이 조합원들의 실제 손해가 아닌 불확실한 '기대이익'에 불과하기 때문에 실질적 피해가 없다는 것이다. 재초환과 사실상 동일한 이슈를 정반대로 해석하는 셈입니다.

 

 

법조계에서는 정부의 '오락가락' 기준에 대해 조합원들이 문제를 제기할 만하다고 보고 있는데요. 서초등의 변호사는 "재초환은 기대이익을 실제 이익으로 인정하는데 분양가상한제는 이를 인정하지 않고 있다"며 "양 정책이 서로 반대되는 기준을 갖고 있기 때문에 조합원들이 충분히 형평성 문제를 제기할 수 있다고 본다"고 말했습니다. 서초동의 다른 변호사도 "조합원들의 수익이나 부담금 등이 사실상 확정되는 관리처분인가 시점 이후 일반분양가를 '미실현 이익'으로 볼 것인가는 논란의 여지가 있다"며 "법리적 성격이 다른 재초환과 분양가상한제를 단순 비교할 순 없지만 조합원들이 억울함을 느끼고 문제를 제기할 만한 사안은 된다고 본다"고 말했습니다.

 

광복절을 앞두고, 경기 분황의 상황에 설마설마하는 상황에서 터뜨린 분양가 상한제의 위력이 부동산 시장을 뜨겁게 달구고 있는데, 이번 위헌 논란이 어떻게 전개될지, 이에 따른 파급효과가 보통일이 아니기 때문에 블로그를 통해서 언급해봤습니다.