분양가 상한제 위헌논란 및 자본주의에 맞는가?

마지막 부동산 정책이라고 할만한 ‘분양가상한제’가 결국 다시 시행의 길로 들어섰습니다. 설마? 했었는데
국토교통부는 8월12일 ‘분양가상한제’ 도입을 전격 발표했지요.

 

 

* 언제? 어느곳?
10월부터 서울 경기 과천 성남 등 전국 31개 투가과열지구의 민간택지에 분양가상한제를 적용하기로 했으며, 재건축 재개발 등 정비사업단지의 분양가상한제 적용시점도 ‘입주자모집 승인신청’ 단계로 변경해, 강남권 재건축 분양가격 통제를 공식화한 것입니다. 강남 지역의 집값이 오르는 것을 두고보지 못한다는 뜻 같습니다.

그러나 이미 시장에 반응이 일어났어요. 실제 시행은 10월쯤으로 예상되지만 불확실성 증폭으로 혼란과 부작용이 나타나는 모양새입니다. 당연하지요. 정책에 의해서 좌우되는 것이 부동산 아닐까요?

 

 

제가 볼 때는 아래와 같은 영향이 예상이 되는데요...
‘분양가상한제’ 시행으로 예상되는 문제는 작게는 사업을 진행중이던 재건축단지들의 반발 및 법적 분쟁, 크게는 개발 및 시공사 수익성 악화에 따른 주택공급 축소, 이에 따른 주택가격 재폭등, 한편으로는 지금보다 가격이 싼 새 아파트가 나올 것이라는 기대감에 청약과열 및 전세난, 그러나 당첨이 되지 않는 실제 현실에 오히려 무주택자들에게 희망고문이 될 것이라는 우려 등이 있을 수 있습니다. 하지만 정부에서는 집값 급등 지역(서울 강남권)에 대한 핀셋규제 그리고 주택가격 안정으로 서민들의 내집마련에 도움이 된다는 확고한 입장입니다. 어느것이 과연 맞을까? 결과는 작년 913 대책처럼 대략 6개월 ~ 1년후를 봐야 할 것 같습니다. 하지만 저는 ‘분양가상한제’의 근본적인 문제를 봤으면 좋겠습니다.

 

 

자유 시장경제와는 상당히 동떨어진 주택 분양가를 정부에서 통제하는 제도이기 때문입니다.

기본적으로 시장경제의 원리는 특정 상품에 대한 수요-공급이 교차하는 그 지점에서 가격이 결정됩니다. 이런 수요 공급의 시장원리를 무시하고 정부가 가격을 통제하면 그것이 계획경제이고 사회주의 경제가 되는 것이지요. 실제로 언론에서도 이러한 민간 분양가상한제는 자유경제 체제에서는 도입한 나라가 거의 없다는 것을 보도하고 있습니다.

 

 

그러나 현 정부에서는 지금 부동산시장에서 만큼은 사회주의쪽으로 한 걸음 움직인 셈입니다. 물론 이유가 있습니다. 부동산, 특히 주택이라는 상품은 공공재의 성격이 있어서 정부가 일정부분 관리를 해야한다는 것이에요. 집값폭등을 막고 서민을 위해고... 그래서 어느 정도의 규제가 필요하다. 하지만 가격자체를 통제하는 것은 나가도 너무 나간 것이 아닐까라는 생각을 금할 수가 없어요. 제가 여행 및 투자를 위해서 사회주의국가인 베트남을 다녀왔는데 그 나라 조차도 주택가격을 정부가 직접 통제하지 않는다고 합니다. 정치는 모르겠으나 민간, 경제 등 요소만큼은 시장경제의 원리를 채택하고 있는 것이지요.

 

 

‘자율분양가’로 인해 부작용이 없는 것은 아니다. 때로는 시행사가 터무니없이 비싼 분양가를 내세우기도 하는데, 이럴 때 적정 시장가격 분석을 못하는 사람은 일명 ‘호갱’이 될 수도 있다. 하지만 시장의 평가는 냉혹해서 이런 아파트는 결국 미분양이 되어 시행사가 손해를 보게 됩니다. 이런 경우를 우리는 수없이 보아왔습니다.

 

 

물론 서민용 아파트들은 싸게 분양을 하고 있다. 서민들은 집을 원하지, 꼭 고급주택을 원하지 않기 때문에 그 니즈에 맞춰 주택공급을 하면됩니다. 이러한 정책이 기본이 아닐까 보여지네요. 지금의 한국 부동산제도는 거의 누더기입니다. 부동산 전문가들 조차도 세부 규정을 잘 모릅니다. 저 또한 대출을 받으려 했으나 은행 관계자들 조차도 헷갈릴 지경이어서 대출 받으려고 이 은행, 저 은행을 오가야하는 상황입니다. 정부가 너무 세세한 내용까지 정하고 통제하면 시장이 보수적으로 운직이는 것이지요.

 

 

마지막으로... 최근 다시 서울지역 집값 상승 분위기가 있는데, 이는 투기세력에 의한 부작용이라기 보다는 자연스런 시장 작동에 따른 것으로 봐야합니다. 1년간 고정이었고, 시장이 침체되었는데 수요는 그대로 있기 때문이 아니겠어요? 그런데 공급을 축소시키는 정책을 펼치면 당장은 모르겠으나 정권 후반이 되면 어떻게 될지? 과거 노무현 정부 또한 부동산 정책 실패로 큰 곤란을 겪었고, 정권을 내어준 아픈 경험이 있습니다. 앞으로의 귀추가 주목됩니다.