성공 부동산 경매 투자 3요소 물건정보 권리분석 미래가치

경매는 전문가들의 영역입니다. 그래서 경매전문투자자들이 몰리고, 매수입찰 대리인(공인중개사)가 있습니다. 법무사, 변호사도 있고요. 치열한 두뇌싸움을 바탕으로 부동산을 구입해서 수익을 올려야하는 것입니다. 살아야할 것이라기 보다는 사는 것! 이쪽이 더 가깝습니다. 

그런데 경매로 돈벌었다! 이런 소문이 여기저기 나기 시작하더니, 전문 경매학원도 생기고 있고 게다가 정상적인 부동산 투자로 돈이 안되는 세상입니다. 정부의 확고한 규제 정책으로 인해서 돈을 굴릴 만한 곳이 부족한 상황이에요. 그래서 눈을 돌리는 곳이 바로 부동산 경매입니다. 그런데 돈으로 해결되는 것이 아님에도 불구하고 무작정 들이대는 사람들이 있어서 성공 부동산 경매 투자 3요소 "물건정보 권리분석 미래가치"에 대해서 언급해보려고 합니다. 

 

지인중에 서울 강동에 사는 가정주부 Y씨가 있습니다. 이분은 여유자금을 부동산에 투자할 계획이고, 아파트 가격이 너무 올라 망설이던 중 다른 친구로부터 경매에 투자해보라는 권유를 받았답니다. 하지만 경매에 관한 정보를 어디서 얻어야 할지 몰라 막막해하고 있더군요. 제가 공인중개사 공부를 해보라고 했었는데, 막상 안하더니 부동산에 대해서 아는바가 거의 없는 것이지요. 이래서는 어렵습니다. 돈이 쉽게 벌리는 것이 결코 아니잖아요?

 

기초가 없다면 가장 안전 자산이라고 할 수 있는 APT에 도전이 바람직합니다. 
2018년 서울의 아파트 경매 물건은 총 993건. 이 중 553건(55.69%)이 매각됐습니다. 매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 103.28%, 건당 평균 입찰자는 8.17명이었습니다. 올해 상반기(1∼6월) 서울의 아파트 경매 물건은 545건으로 지난해보다 다소 늘었지만 매각률(51.01%)은 떨어졌다. 매각가율(96.07%)과 평균 입찰자(6.6명)도 지난해보다 줄었다. 이처럼 경매 경쟁률과 매각가율이 떨어질 때가 경매 초보자에게는 좋은 기회가 될 수 있는 것입니다. 조금이라도 저렴하니까요. 

 

경매는 시세보다 10∼30% 싸게 살 수 있는 게 최대 장점이다. 하지만 무조건 싸게 구입했다고 재테크에 성공하는 것은 아닙니다. 경매로 재테크에 성공하려면 제목에서처럼 3가지 조건을 먼저 충족해야 합니다. 

첫째, 경매 물건에 대한 사실의 정보를 얻어야 한다. 
둘째, 흔히 어렵다고 여기는 권리분석을 거쳐야 한다. 
셋째, 미래가치가 있는 물건을 찾아야 한다. 이런 조건이 전제되지 않고서 경매에 도전하면 다수의 경우 손해를 보게 된다. 

1번째로, 어떤 물건이, 얼마에 경매되는지 알아야 한다. 이런 기본 정보는 대법원 웹사이트에서 얻을 수 있습니다. 

2번째는 권리분석인데 신한 옥션과 같이 경매 물건에 대한 권리분석을 초보자가 쉽게 이해할 수 있도록 제공하는 무료 사이트도 있습니다. 
3번째는 미래가치입니다. 자본 수익은 물론 임대 수익이 담보된 경매 물건을 골라야 한다는 뜻입니다. 특히 자신이 살 집이 아니라면 임대를 줘야하는데, 임대가 어려운 구조, 위치라면 곤란할 수 있습니다. 

 

1번 2번이 해결되었다고 해도 3번 미래가치는 경매 물권마다 다릅니다. 대표적 경매 물건인 아파트와 주택을 비교해보면 더욱 확연하게 알 수 있습니다. 아파트는 같은 지역이라면 ‘나 홀로 아파트’보다 1000가구 이상인 아파트 단지의 미래가치가 더 좋다. 교육 환경도 매우 중요하지요. 대단위 아파트일수록 교육의 퀄리타가 높은 편입니다. 아파트 단지 주변에 초중고교를 비롯해 학원가가 있는지 확인할 필요가 있고 대형마트와 백화점, 도서관, 종합병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있어야 합니다. 아파트 단지가 5분 이내 초역세권이어야 하고, 더블 역세권이면 더 좋습니다. 시간이 지나도 변치 않는... 그래서 미래가치로 좋은 것입니다. 
자연 환경 또한 미래가치에 영향을 끼칩니다. 공해로 오렴되는 세상이다보니 자연환경, 운동시설 등이 주변에 있다면 미래가치는 오를 것으로 보입니다. 

 

반면에 주택의 미래가치는 건폐율 / 용적률 / 용도지역이 더 크게 좌우합니다. 같은 동네라면 제1·2종 일반주거지역보다 제3종 일반주거지역이나 준주거지역이 유리합니다. 그래야 신축과 증·개축을 통해 자본 수익을 늘릴 수 있어서다. 다가구나 다세대주택은 신축한 지 5년 이내가 좋다. 주택은 오래될수록 수리비가 많이 들기 때문이다. 물론 교육 환경과 편의시설, 교통 환경 등도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 

그래서 앞에서 밝힌 것처럼 경매 초보자라면 주택보다는 아파트에 도전하는 게 좋습니다. 아파트의 자본 수익이 주택보다 높고 권리분석이 비교적 간단하기 때문이다. 다가구, 다세대 주택의 경우 세입자가 여럿일 가능성이 매우 높거든요. 누구나 처음부터 경매 전문가가 될 수는 없습니다. 그렇다고 시도하지 않으면 성공 투자를 할 수 없습니다. 좋은 경매 정보를 얻고 권리분석에 문제가 없으며, 미래가치가 확실하다면 직접 실행해보는 것입니다. 여유 자금을 갖고 열심히 시작한다면 어느덧 재테크에도 성공해 있을 것입니다.