부동산 규제 앞으론 갭투자도 힘들예정!?

안녕하세요 한빛알앤씨입니다.

 

12·16 부동산 대책(규제)이 나온지 반년, 지속적으로 오르던 아파트 값을 잡기엔 턱없이 부족하였습니다. 지금도 여전히 아파트 값은 오르고 있는 추세입니다. 다주택자, 고가 아파트에 융단폭격식으로 초강력 대출규제와 보유세 강화를 내놓았지만 결국 먹히지 않았죠. 이 같은 결과가 나온 이유는 시장에 풀린 많은 돈과 함께 갭투자를 잡지 못했기 때문입니다. 서민보호를 위해 만들어진 전세제도가 부동산 투기 지렛대로 변질된 것이 현실입니다.

 

 

 현재 정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있습니다. 서울 아파트 값은 강남4구인 송파, 강남, 강동, 서초를 비롯해 용산 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌습니다. 정부에서 더욱 확실하게 집값을 잡기 위해 부동산 규제로 '갭투자'(전세보증금을 낀 부동산 투자)를 막을 대책을 내놓는다고 발표하였습니다. 제작년인 2018년 9·13 대책과 2019년 12·16 대책이 각각 다주택자와 고가주택에 대한 '초강력' 규제였다면 이번엔 전세보증금을 낀 사람들을 잡을려고 합니다. 지방 아파트에까지 손 뻗은 갭투자를 막지 못하면 아무리 강력한 대출규제를 내놔도 결국 '무용지물'이라는 게 정부의 판단. 6월 14일 정부 관련부처에 따르면 기획재정부·국토교통부·금융위원회는 이르면 이번주 21번째 부동산 대책을 내놓을 것이라고 말하였습니다. 서울 아파트 값이 지난 8일 기준 10주 만에 상승전환한 가운데 12·16 대책의 주타깃이었던 강남3구(강남·서초·송파) 마저 오름세로 돌아섰기 때문이죠.

 12·16 대책이 서울 집값 급등세는 잡았을지 몰라도 직전해 9·13 대책 후 서울 집값이 32주 연속 하락한 것에 비하면 '약발'이 오래가지 못했었습니다. 더구나 서울 강북과 비규제 지역 9억원 이하 중저가 아파트값만 끌어 올려 사실상 실패한 게 아니냐는 이야기도 나오고 있습니다. '15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지', '9억원 이상 LTV(주택담보인정비율) 20%로 강화'라는 강력한 대출규제가 힘을 발휘하지 못한 근본 원인은 지역을 가리지 않는 아파트 쇼핑족의 갭투자 때문이라는 말도 나오고 있습니다. 풍부한 유동성(현금)을 바탕으로 매매가격의 60%까지 차오른 전세보증금을 끼고 아파트를 매수하면 굳이 대출을 받을 이유가 없기때문입니다. 정부가 규제지역 추가 지정과 대출규제 강화라는 추가대책을 예고했으나 투기수단으로 변질된 갭투자 대책을 제대로 못 내놓으면 이번에도 12·16과 결과는 같을 수밖에 없습니다.

 

 정부 관계자는 "주식시장에서 '동학개미운동' 하듯, 저금리 상황에서 젊은이들마저 신용대출과 일부 현금을 들고 갭투자로 아파트 쇼핑을 하고 있다"며 "투기적인 부동산 구매 수단으로 정착한 갭투자를 잡아야 부동산 대책이 힘을 발휘할 수 있다"고 말했습니다. 정부가 지난해 12·16 대책 때 분석한 자료에 따르면 지난해 11월말 기준 서울 아파트 매매거래 10건 중 6건(56.1%)은 전세금을 승계한 갭투자였습니다. 올 들어 1월~4월 갭투자 건수는 전년 대비 125% 급증했습니다. 정부는 9·13이나 12·16 때 다주택자, 9억원 초과 주택 구입자에게 전세대출 보증을 막는 규제 방안을 내어 놓았는데요. 집 투자를 위해 전세대출을 유용하는 것을 막는 소극적 '갭투자 방지책'이라 효과 역시 제한적이었습니다. 전세보증 제한기준을 9억원 이하로 낮추거나 아예 임대소득자의 전세보증금에 세금을 매기는 방안이 갭투자 대책 '테이블'에 오를 가능성이 있습니다. 정부는 올해부터 3주택자에 한해 월세뿐 아니라 전세금에도 과세하는데 과세 범위를 확대하는 방안을 내어놓을 예정입니다.

 

 

'미분양의 무덤'이었던 청주를 휩쓸고 있는 갭투자 원정대는 개발 소식으로 인해 갭투자가 들어나고 있습니다. 최근 국내에서 가장 뜨거운 청주 시장은 갭투자 원정대가 어떻게 전국 집값을 띄우고 있는지를 잘 보여주지 않는가 싶습니다.

 갭투자 원정대는 규제보다 한발 빠르다고 합니다. 집값이 급등하기 전 시장에 먼저 들어가는데 부동산업자는 갭투자 원정대 중에서도 시장에 가장 먼저 진입하는 투자자를 진짜 '(갭투자)꾼'이라고 부릅니다. 꾼들이 노리는 지역은 매매가 3억~4억원대 저가 아파트, 갭 수천만으로 투자할 수 있는 곳으로 서울을 중심으로 수도권, 지방 순으로 저평가된 곳을 찍었습니다. 청주 전 수원·용인·성남과 대전, 세종, 천안, 인천 등이 오른 이유입니다. 청주에 꾼들이 본격적으로 들어가기 시작한 건 지난해 하반기부터였는데요. 당시 청주 부동산들조차 "왜 사냐?" 고 물을 정도였습니다. 수년째 미분양 물량이 쌓이면서 현지 부동산도 좀처럼 상승을 예상하지 못한 것입니다. 청주 흥덕구 공인중개사무소 관계자는 "지난해 8~9월쯤 외부 투자자들이 하나둘씩 내려와서 갭 3000만~4000만원을 끼고 집을 사기 시작했다"며 "전국을 돌며 3억원대 아파트가 남아있는 곳을 찾다가 청주까지 내려왔다고 했다"고 말했습니다.