부동산 시장 논란 어떤게 문제?

안녕하세요 한빛알앤씨입니다. 오늘은 도대체 부동산 시장에서 논란되는 것이 어떤거길래 말들이 많은지 한번 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 가장 문제되는 점이 바로 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 올리는 장기계획이라는 점입니다. 이 계획으로 인해 '사실상 증세’라는 역풍을 맞고 있는데요. 현실화율이 올라가면 집값이 그대로여도 보유세(종부세+재산세)가 지금의 2~3배로 오르기 때문입니다.

 

하지만 공시가 현실화는 ‘조세 법정주의’ 실현의 첫발이란 지적도 나오고 있는데요. 그간 행정부의 지침에 불과한 공시가격 제도가 국민이 내야 할 세금을 좌지우지 해왔지만 공시가격이 현실화되면 입법부인 국회가 정한 세율이 세금을 정할 수 있게 되기 때문입니다.

 

한켠에서는 부동산 시장의 불안정화는 공시가격이 아니라 세율이 문제라는 의견도 나오고 있는데요. 10월 29일 정부관계부처 등에 따르면 국토교통부는 다음주 초 공시가격 현실화 로드맵을 확정 발표할 예정이라고 합니다. 확정한 발표가 예정보다 지연되면서 로드맵 차제보단 이외 연동된 재산세 세율 조정안을 두고 이견이 있다는 말이 나오고 있기 때문이라고 합니다.

 국토 연구원에서는 아파트 등 공동주택의 경우 2030년까지 10년에 걸쳐 공시가격 현실화율을 90%로 올리는 시나리오를 공개했는데요. 현실화율이 시세에 근접한 90%로 올라가면 집값이 오르지 않더라도 보유세가 지금보다 2~3배 오르게 됩니다. 이 때문에 현실화율 제고가 결국 증세를 위한 것 아니냐는 '오해'도 사고 있습니다.

공시가격 현실화 로드맵은 지난해 말 예고됐습니다. 증세와 무관하게 공시가격의 형평성·객관성을 확보하려는 취지로 추진됐습니다. 야당인 국민의힘에서 '부동산 가격공시에 관한 법률' 개정안을 발의한게 시작이었고, '공시가격이 적정가격을 반영'하도록 처음으로 법에 명시됐습니다. 지난 4월 개정안이 여야 합의로 국회를 통과해 이달 8일 시행됐습니다.

1989년 도입된 부동산 공시가격 제도는 지난 31년간 시세와 무관하게 '정부 마음대'로 정했었죠. 2018년까지만 해도 전년도 공시가격에 일정 비율만 조정하는 '기계적'인 방식으로 운영했으며, 시세의 절반에도 못 미치는 공시가격이 문제가 되자 고가 주택 위주로 시세를 반영하기 시작한 게 고작 2년여 밖에 되지 않는 것이 현실입니다.

 

이국토연구원 연구위원은 "월급을 받으면 이에 따라 소득세를 내는데 부동산 보유세는 시세가 공시가격에 제대로 반영되지 않아 세금이 과연 공정하게 부과되고 있는지 알 수 없게 된다"며 "이런 의미에서 공시가격이 시장가치로 가야 바람직하다"고 지적했습니다.

이보다 더 큰 문제는 공시가격을 정부가 시세와 무관하게 인위적으로 조정해 부동산 세금을 거둬왔다는 점입니다. 보유세는 국토부가 정한 공시가격에 세무당국의 공정시장가액비율(재산세 60%·종부세 90%)을 곱하고 여기에 국회서 정한 세율을 곱해 결정되는데요. 3단계를 거치면서 세율보다는 공시가격 혹은 공정시장가액비율이 세액을 결정하는 결정적인 요소가 되었습니다.

 

외국은 공시가격의 현실화율을 100% 수준으로 유지해 세금을 부과하는 객관적인 기준으로만 활용하고, 미국(덴버)은 101.3%, 캐나다(온타리오주)는 100%, 호주는 90~100%를 적용합니다. 대만은 2005년부터 단계적으로 현실화율을 올려 지금은 90% 수준까지 올라왔습니다.

한 정부 관계자는 "공시가격이 세금을 결정해 왔던 것은 부인할 수 없는 사실이라며 "현실화율 상향에 따라 1주택자 재산세 부담이 우려된다면 국회에서 여론을 반영해 적정 세율을 정하는 것이 맞다"고 말했습니다. 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장(세무사)은 "국회에서 충분한 숙의를 거쳐 부담 정도와 대상, 시기를 정하는 게 바람직하다"고 강조했습니다.

이번 로드맵은 '공시가격의 객관성 확보'가 목적이지 '서민 증세'가 아닌 만큼 현실화율 제고에 따른 1주택자 재산세 부담은 확실히 상쇄시켜야 한다는 주장도 제기되었습니다. 더불어민주당은 공시가격 9억원 이하를 재산세 완화 대상으로 보고 있는 반면 청와대와 정부는 6억원 이하로 좁게 보고 있어 '난항'이다. 재산세는 지방자치단체의 재원으로 활용되는데, 정부가 서민 세부담보다 지방 재정 고갈을 우선 생각한다는 비판도 제기되었습니다.