자분적립형 주택에 대해 알아보자

안녕하세요 한빛알앤씨 입니다. 공공분양 주택에 도입되는 '4분의 1값 아파트'인 지분적립형 주택은 수분양자가 중도에 제3자에게 매각할 때 정부가 정한 '정상가격' 이하로만 팔 수 있게 되는데요. 이 때문에 지분적립형 주택은 고가 주택은 30년간, 중저가 주택은 20년간 지분 분할 매수를 끝낸 뒤에야 자유롭게 처분할 수 있습니다. 자금 여력이 있다고 해서 지분을 한꺼번에 많이 사들일 수도 없습니다.

 

11월 9일 국회와 서울시에 따르면 더불어민주당 박상혁 의원이 지분적립형 주택의 도입 근거를 담은 '공공주택 특별법'을 이날 대표발의했습니다. 이는 서울시와 정부가 가동한 '지분적립형 주택 TF'의 검토 내용이 반영된 법안인데요. 지분적립형 주택은 20년, 또는 30년간 지분을 분할 매수하는 방식으로 소유권을 확보하는 주택으로, 서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH) 등 사업주체가 신축 아파트를 인수하거나 임대 의무기간이 지난 임대주택을 확보해 공급하게 됩니다.

 

서울시는 지분 분할 매수 기간을 분양가가 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년으로, 중저가는 20년으로 설정하고 분양에 들어갈 방침입니다. 수분양자가 20년이나 30년 둘 중 하나를 선택할 수 있는 방식이 아니라는 뜻입니다. 그리고 수분양자가 자금 여력이 있다고 해도 전체 지분을 일시에 취득하는 선매입도 제한됩니다. 지분 취득 기간이 20년인 경우 처음에는 지분 25%를 매입하고 이후 4년마다 15%씩 추가 취득하게 됩니다.

30년짜리는 처음 20%의 지분을 사들이고 이후 4년마다 10%씩 지분을 추가로 확보하며 추가 지분은 최초 분양가격에 정기 예금금리를 가산한 수준에서 값이 매겨집니다. 지분적립형 주택의 전매제한이나 실거주 의무 기간은 현행 주택법 등을 따르도록 했습니다. 현행법상 전매제한은 최장 10년, 실거주 의무는 최장 5년으로 설정되어 있습니다.

전매제한 기간 내에 부득이한 사유로 매각할 때는 SH 등 사업주체에 환매해야 합니다. 이때도 분양가격에 정기예금 금리를 가산한 돈만 받을 수 있습니다. 전매제한 기간이 끝나면 집의 지분을 100% 확보하지 못해도 제3자에게 집을 매각할 수 있습니다. 하지만 이때 SH 등 사업주체가 동의해야 하고, 사업주체와 공동으로 주택의 전체 지분을 매각하게 됩니다.

 

전매 가격은 과도한 웃돈이 붙지 않도록 법 시행령에서 정한 '정상가격' 이내 수준에서 정해집니다. 국토부는 시행령을 개정해 정상가격의 구체적인 수준을 정할 방침입니다. 물론 20년이든, 30년이든 분할 매수 기간을 넘겨 지분 100%를 취득하게 된다면 자유롭게 처분할 수 있습니다.

수분양자는 최장 5년의 실거주 의무 기간이 지나면 다른 곳에서 살면서 주택을 다른 이에게 세를 놓을 수도 있습니다. 지분적립형 주택은 수분양자가 지분을 완전히 취득하기 전까지는 사업주체에 공공지분에 대한 임대료를 내게 돼 있는데, 집을 다른 이에게 세를 놓는다면 사업주체에 임대료를 내면서 동시에 세입자로부터 세를 받게 됩니다. 사업성을 높이기 위해 지분적립형 주택을 조성하면 도시공원이나 녹지 확보 의무를 완화해주는 내용도 법안에 담았습니다.

 

이와 함께 서울시와 정부는 지분적립형 주택 사업자에 대해 부동산 세제를 완화해 주거나 주택도시기금을 지원하는 방안 등도 검토할 예정입니다. 서울시는 지분적립형 주택을 2028년까지 1만7천가구 공급할 방침입니다. 주로 도심 국공유지나 유휴부지, 공공 재개발·재건축 등 정비사업 기부채납분 등을 확보해 공급합니다. 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모로 다양한 평형으로 지어 신혼부부나 생애최초 주택 구입자, 다자녀 가구 등에 공급할 예정입니다.