부동산 시장, 집값 과연 어떻게 변할까?

부동산 시장이 갈림길에 섰습니다. 서울시장 선거와 주택 보유세 부담 증가, 2·4 공급대책 등 대형 변수가 이달에 동시에 작용해 섣불리 방향성을 짐작하기 어려운 상황입니다. 최근 시장이 연말부터 이어져 온 ‘공황’ 상태에서 잠시 벗어난 것도 시장의 방향을 가늠하기 위해 관망세에 접어들었기 때문이라는 평가가 나옵니다.

 

4일 한국부동산원에 따르면 서울 지난달 주택 가격은 0.38%로 5개월 만에 상승 폭을 축소했습니다. 서울 주택가격 변동률은 지난해 10월 0.16%에서 11월 0.17%, 12월 0.26%로 상승 폭을 키웠습니다. 새해 들어 기세는 더 무서워져 지난 1월 0.40%, 2월 0.51%로 매달 꾸준히 상승했습니다. 그런데 지난달 갑자기 상승 폭이 크게 줄어든 것입니다. 그렇다고 추가 매수가 활발해 가격이 내려가는 상황은 아닙니다. 주택 거래량도 급격히 줄고 있습니다. 부동산원에 따르면 지난 2월 주택 거래량은 8만7021건으로 집계됐습니다. 이는 지난 1월(9만679건) 대비 4% 감소한 것입니다.

 

시장에선 이 같은 변화를 놓고 주택시장 추세 변화의 분수령인 4월을 앞두고 관망세가 커진 것으로 분석됩니다. 4월에 시장을 크게 변화시킬 변수는 우선 보유세 회피 매물입니다. 올해 들어 19.9% 상승한 서울 아파트 공시가격으로 재산세 및 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 늘었습니다. 여기에 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 중과도 6월부터 적용됩니다. 4월까지는 계약을 끝내야 6월 이전 잔금과 등기를 할 수 있으므로 값싼 매물이 시세를 낮출 수 있다는 기대가 나옵니다.

 

정부가 한국토지주택공사(LH) 땅 투기 논란에도 불구하고 2·4 공급대책을 차질없이 진행하기로 한 것도 변수입니다. 정부는 당장 이달 수도권 11만 가구 등 전국 14만9000가구를 공급할 수 있는 신규택지를 발표할 것으로 보입니다. 정부 공급계획을 둘러싼 많은 논란에도 불구하고 2·4 대책 중 핵심 내용인 ‘공공 직접시행 정비사업’에 참여 의향을 밝힌 조합이 적지 않습니다.

 

서울시장 선거 변수는 더 복잡합니다. 선거 결과에 따라 민간 주도 재개발·재건축이 활성화할 가능성이 있습니다. 수도권 전역의 주택 가격과 매매가 위축된 지난달까지 양천구와 강남구 일대의 주요 재건축 단지들이 집값 상승을 견인했습니다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “서울시장 주요 후보 부동산 대책이 차이는 있지만 공통적으로 (규제) 완화에 방점을 찍었다”며 “단기적으로는 가격이 오를 수 있지만 중장기적으로는 가격이 완화할 것 같다”고 말했습니다.