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H군의 부동산 이야기
"원자재 쇼크"로 인한 건설사들의 고충. 분양가 상한제, 이대로 괜찮은가? 본문
안녕하세요. 한빛알앤씨입니다.
신축, 재건축 등 건축 사업을 하는 건축주 입장에서 가장 안 좋아하는 말이 뭘까요? 저는 바로 "추가 공사비"라고 생각합니다. 건축주 입장에서 처음에 건설사와 계약 상으로 정해놓은 공사비 이상으로 추가 공사비용을 요구한다면, 당연히 기분이 좋지 않겠죠. 이 추가 공사비 문제로 인해 건축주와 건설사 서로가 피해를 보고 상처를 받는 일도 비일비재합니다.
그런데, 건설사 입장에서의 추가 공사비는 어떨까요? 물론 별 이유 없이 본인들 배를 불리기 위해 추가 비용을 청구하는 나쁜 건설사들도 존재합니다. 하지만 그것이 아니라 외적, 환경적 요인으로 인해 피치 못할 추가 비용이 발생할 수도 있습니다. 최근 들어서 건설사에게 가장 치명적으로 다가오는 문제 중 하나가 바로 "원자재 쇼크"입니다.
원자재 쇼크는 코로나19로 인해 해외 수주 감소와 함께 원자재 가격이 급등한 것을 말하는데요. 시공을 진행하는데 필요한 레미콘, 시멘트, 철근 등의 원자재가 필요에 맞춰서 조달되지 않고 가격이 올라버려서 예기치 못한 공사 비용이 추가로 발생하게 된 것입니다.
올해 1분기, 10대 건설사의 영업이익은 모두 지난 해 같은 분기보다 두 자릿수 이상 감소했다고 합니다. 매출은 올랐지만, 실 이익은 오히려 줄어든 것인데요. 바로 원자재 쇼크로 인해 건축 사업에서 나오는 마진이 크게 줄어서 그렇습니다. 하지만 원자재 쇼크는 이제 시작에 불과하다고 합니다. 1분기 중에 더 올랐거나, 앞으로 더 많이 오를 원자재 가격이 2분기 이후 업계에 더욱 큰 영향을 줄 예정이라고 하네요. 이미 지금도 레미콘 기사들, 철근 콘크리트 업체들도 공급단가를 놓고 파업하는 곳도 있다고 합니다.
원자재 쇼크가 특히 건설사에게 큰 문제인 이유는, 바로 다른 업계와 달리 건설사에서는 쇼크를 상쇄할만한 방법이 마땅히 없기 때문입니다. 원자재 회사는 공급이 줄어드는만큼 가격을 올리면 원가 부담이 줄어듭니다. 하지만 건설사는 공사비를 인상하는 것 이외에는 손해를 줄이는 방법이 없는데, 원자재 가격이 인상하는 것만큼 공사비 인상이 이루어지기는 현실적으로 어렵습니다. 사업 이익이 줄어드는데 이를 보완할 방법이 없는 것이죠. 이러한 공사비 문제로 인해 시공 수주에 나서려 하는 건설사들이 최근에는 거의 없다고 합니다.
이와 같은 상황에서, 건설업계는 자연스럽게 분양가 상한제를 원망할 수밖에 없게 되었습니다. 분양가 상한제를 폐지하거나 개선하지 않고서는, 공사비 인상을 원자재가격 인상의 속도에 맞출 수 없기 때문입니다. 분양가 상한이 없어지거나 높아지면 그만큼 분양가가 올라가게 되고, 그만큼 공사비를 올리기 수월해질 것입니다. 건설사들이 바라는 것이 바로 그것이죠.
건설사들 때문이 아니어도, 분양가 상한제 폐지 혹은 개선에 대한 목소리는 커지고 있습니다. 애초에 서울 집값 안정을 위해 도입된 제도가 오히려 주택 공급을 감소시키고, 부동산 시장을 혼란스럽게 만드는 부작용을 낳고 있기 때문이죠.
정부가 "주택 대량 공급과 집값 안정"을 목표로 두고 이를 이루기 위해서는 이러한 부작용을 없애야 합니다. 그러기 위해서는 분양가 상한제에 대한 논의와 조정이 빠르게 이루어져야 할 것 같다는 생각이 듭니다.
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