전세사기 주의보! 돈 한푼 없이 1277채 소유한 '빌라의 신'

 

최근 논란의 중심에 있는 '빌라의 신'을 아시나요? 1277채를 소유한 '빌라의 신' A씨가 '전세가=매매가' 무갭투자로 청년과 신혼부부의 전세금을 떼먹는 사고가 또 발생했습니다. 나쁜 집 주인 공개법이 발의되었음에도 불구하고 개인정보 보호에 막혀 서민들은 '깜깜이'전세계약을 해야된다고 하는데요. 계속 반복되는 전세사기, 막을 방법이 있을까요?

 

빌라의 신 A씨가 1277채를 소유할 수 있었던 것은 전세를 매매가와 같은 값으로 하는 같은 '무갭 전세'를 이용했기 때문인데요. A씨가 소유한 집들은 자기자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 '깡통주택'들이라고 합니다. 이러한 경우, 기존 세입자는 다음 세입자를 구하지 못하면 보증금을 돌려받을 수 없습니다. A씨의 사기 수법은 여기에서 '동시진행'방식까지 함께 사용해 더욱 교묘하게 이루어집니다.

 

 

 

우선 건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 더 비싸게 전세매물을 내놓습니다. 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 A씨로 집주인을 변경합니다. 이렇게 되면 A씨는 본인 돈 한푼 없이 본인 명의의 집을 가지게 됩니다. 이 과정에서 중개업소도 건축주로부터 집 분양가의 10%를 수수료로 받습니다. 이 돈으로 세입자에게 전세금 대출 이자와 이사비를 지원한다며 꼬드깁니다.

여기서 더 큰 문제는 A씨가 양도소득세, 종합부동산세 등을 납부하지 않는 등 세금을 약 72억을 체납하면서 A씨 소유 주택 전체에 '압류'가 걸린 것입니다. 주택이 압류되어 공매 절차에 들어가면 세입자들은 계약 시 확정일자와 전입신고를 받아놨어도 보증금 상당액을 손해볼 수밖에 없습니다. 공매는 경매와 달리, 세금 체납으로 인해 진행되는 것이기 때문에 보증금이 세금체납액의 후순위로 밀리게 됩니다. 낙찰대금은 공매 비용, 세금체납액 순으로 먼저 변제되고 보증금에 대하여 전세 임차인에게 배금되는 것은 3순위로 밀립니다.

 

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이와 같은 전세사기의 피해자가 되지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 

첫 번째로, 계약하는 집이 '깡통주택'이 아닌지부터 점검해봐야 합니다. 보통 보증금과 선순위채권의 합산 금액이 집값의 80%를 넘지 않는 것이 적정 수준입니다. 

 

두 번째로 집주인인 척 하거나 대리인 행세를 하는 허위임대인을 피하기 위해서는 등기부등본상 소유자와 계약의 상대방이 일치하는지 확인하고, 대리인과 계약할 때는 임대인과 유선통화를 하며 확인 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

 

 

세 번째로 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖췄다고 하더라도, 부동산에 부과되는 국세·지방세와 임금채권은 보증금보다 먼저 변제된다는 사실을 명심하고, 등기부등본에 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등의 권리침해가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

사기수법이 나날이 발전하고 교묘해지고 있는 만큼, 전문가들은 보증금 보호를 위한 전세보증금 반환보증(전세보증)을 적극 활용하는 것을 권고합니다. 전세보증은 임대보증금보증과 달리 임차인이 직접 가입하는 보증으로, 보증금이 수도권 7억원 이하(그 외 지역은 5억원 이하)일 경우 보증기관이 보증금 반환을 책임집니다. 가입하기 위해서는 계약 체결 전 등기부등본에 소유권에 대한 권리침해사항은 없는지, 선순위채권이 집값의 60% 이내인지, 주택 건물과 토지가 모두 집주인 소유인지 등을 먼저 확인해야 합니다.

 

전세사기는 계약 체결 후에는 피해 구제가 사실상 어렵기 때문에, 사전에 예방하는 것이 정말 중요합니다. 권형택 주택도시보증공사(HUG) 사장은 "최근 다양한 유형의 전세사기로 서민의 재산권이 심각하게 위협받고 있다"고 하며, "갈수록 지능화되는 전세사기 피해사례를 면밀히 파악해 임차인이 전세사기로 더 이상 고통받지 않도록 적극 지원하겠다"고 말했습니다. 전세사기 피해자를 줄이기 위해 사전 예방의 차원에서, 주택도시보증공사(HUG)는 올 하반기 전세사기 사례와 대처 방안 등에 관한 정보를 상세히 설명한 '전세사기 예방센터'홈페이지를 열고, 임차인들에게 공유할 계획이라고 합니다.