2019년 부동산시장 예상 3가지 전망

참고로 2017년 초만해도 비교적 조용했습니다. 갑작스런  벚꽃 대선이 있었지요. 사회적으로도 극심한 혼란기여서 관망세였었는데...

대선 이후 거의 1년간 서울을 중심으로 급격한 부동산 상승을 목격할 수 있었습니다. 정부에서는 거의 매월 새로운 대책을 내다시피 했었고 양도세 중과, 재건축 초과이익환수, 종부세인상 등을 냈으나 실패... 2018년 913 대책이 나오고서야 가격상승이 잡혔습니다. 그렇다면 2019년 부동산시장 예상은 어떻게되는가?

 

 

 

초미의 관심이 아닐 수 없습니다만 일단 하락할 것이라는 전망이 잇따라 나오고 있습니다. 그 배경으로는...

최근 우리나라 경제의 저성장 기조 / 부동산 세제개편 / 규제지역 츠기 등 각종 규제 / 누적되는 아파트 입주물량 / 3기 신도시 건설 등 공급물량 확대의 영향으로 2019년 전국 집값은 1% 하락할 것이란 전망이란 게 감정원의 판단입니다. 무엇보다도 공식기관의 판단은 정부 부동산 정책에서 직접적인 영향을 미치는 것이라 할 수 있기 때문입니다.

 

 

2019년 부동산시장 예상을 해본다면...
* 지역별 온도차가 뚜렷할 것이다 : 여기서 주목할 부분은 지역별 집값 전망입니다. 감정원에 따르면 수도권 주택가격이 올해 0.5% 하락할 것으로 내다봤다. 다만 서울, 경기, 인천 등 수도권 핵심 지역별 전망을 내놓진 않았습니다. 각종 변수가 있기 때문으로 보입니다.

 

여기에 최근 수도권 집값은 지역별로 크게 다른 양상을 보이고 있습니다. 2018년 서울시 주택가격은 6.2% 올랐지만, 경기도와 인천 집값은 1.86%, 0.68% 각각 오르는데 그쳤습니다. 반면에 경기도에서도 안성시(-3.96%), 오산시(-3.93%), 평택시(-3.98%), 안산시(-3.36%) 등 하락한 곳도 많이 있는 것으로 보아 일률적으로 전망이 어렵다는 분석이 설득력을 얻고 있습니다.

일단 부동산 순환주기별로 볼 때 서울은 아직도 ‘호황기’에 있다고 분석한것이 눈에 띕니다.. 주택 순환주기별 모형에 따르면 주택시장은 ‘회복기→호황기→후퇴기→침체기’로 진행된다. 이는 주택의 수급상황이나 산업구조 등 지역상황에 따라 상승과 하락 흐름을 보이면서 반복된다. 

 

 

* 서울은 지금도 ‘호황기’ : 서울의 부동산 호황기는 얼마나 지속될까. 역대 가장 긴 호황기는 제 1순환기였다. 제 1순환기의 호황기는 1989년 1월부터 27개월간 지속됐으나 주택 200만호 공급정책(1989년 4.27대책)에 따라 공급이 늘면서 수축국면으로 전환됐다. 제2순환기의 호황도 22개월 이어졌으나 IMF 외환위기의 영향으로 위축됐습니다. 최근 부동산 상황도 정부의 규제(각종 부동산 대출을 막고 있고, 부동산 세금을 강화)하는 상황이어서 호황기가 계속 이어지긴 어려운 상황이라는 상황이라고 할 수 있습니다.

* 전세 시장 당분간 하락 불가피= 입주물량 증가로 전세 공급이 늘어날 수밖에 없는 상황이어서 전세 시장은 올해 내내 어려울 것으로 예상이 됩니다. 전반적으로 서울 지역의 임차인들은 경기도 등 인근 입주물량 증가 지역으로 분산되고 일부 수도권 외곽 및 지방권 지역은 일시적 공급 집중으로 인한 미입주로 가격 하락이 예상되는 상황이다. 감정원이 올해 전국 주택전세가격을 2.4% 하락할 것으로 보는 이유입니다.

 

정부의 규제강화, 대내외 경제여건의 둔화, 기준금리의 추가인상 가능성으로 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 수밖에 없다고 판단됩니다만 지금까지 분석한 2019년 부동산시장 예상으로 볼 때 오른다 안오른다라는 개념이 아닌 지역별 부동산시장의 온도차이가 명확히 드러날 것 이고, 아직도 호황쪽가 가깝다는 분석, 다만 전세 시장의 경우 최근 분양되는 입주물량의 증가와 맞물려 불가피한 하락세를 보임이 예상되니 이에 맞는 투자 전략이 필요하리라 봅니다.