3기 신도시 과연 성공할까요

며칠전 발표된 3기 신도시에 대한 관심이 높습니다. 서울과 가까운게... 2기와의 큰 차별점인데요... 과연 자족 기능을 갖추고 서울 주택 수요를 흡수할 수 있을까 아니면 다른 나의 베드타운처럼 될까요?

 

실제로 수도권 3기 신도시의 앞날은 어떻게 될까요? 현정부의 부동산 정책이 2018년 대폭등을 통해서 실패로 귀결된 느낌에 이전 3기 신도실 발표는 초미의 관심을 불러모을수밖에 없습니다. 2기 신도시 사례로 비춰보면... 강남에 생긴 신도시와 인근 지역은 동반 상승했고, 수도권 북부와 서부권에 조성된 신도시는 오히려 1기 신도시보다 집값이 내려가며 정부가 당초 그렸던 예상과는 달라졌습니다. 강남인근의 판교신도시가 제일 대표적인 사례이지요.

 

이것은 지난 정부가 의도한 정책 효과가 전혀 나타나지 않은 것입니다. 잘 알다시피 서울근교의 2기 신도시는 2003년 노무현 참여정부 당시 주택시장 안정과 서울 주택 수요 분산을 위해 지정되었습니다. 경기도 성남 판교와 화성 동탄1·2, 김포한강, 파주 운정, 광교, 양주 옥정·회천, 위례, 평택 고덕, 인천 검단 등이다. 최근 인천 검단 지역에 분양이 되고 있는데... 무려 15년이 걸려서 시작되었을 정도이군요.

 

핵심은 강남인데... 전문사이트 부동산114를 통해 2기 신도시 입주부터 지난해 말까지 신도시와 주변 지역의 아파트 매매가 등락률을 살펴본 결과를 보면, 강남권에 속하는 판교의 경우 2010년부터 2017년 말까지 아파트 매매가격이 10.13% 상승했습니다. 이 기간동안 수도권 평균치(2.89%)를 무려 4배나 웃돈 수치입니다. 왜 사람들이 강남을 외치는지.. 대략 수치로 알 수 있을 정도입니다.

 

 

강남 인근의 판교신도시 첫 입주는 2008년 12월부터 이뤄졌는데... 개발 자체도 빨랐습니다. 눈에 더 많이 드러나는 것은 성남 분당구가 판교신도시 영향으로 집값이 내려간 게 아니라는 것입니다. 같은 기간 분당 아파트 매매가는 5.97% 올랐고, 성남도 4.17% 상승했다. 동반 상승의 위력을 보여주는 것이지요.

 

용인 인근에 위치한 광교 또한 신도시로 조성되고 나서 집값이 부쩍 오른 케이스입니다. 광교 신도시는 2011년 7월 첫 입주가 이뤄졌고 이듬해부터 시세 조사를 시작했는데, 이때부터 2017년 말까지 아파트 매매가가 22.47% 상승한 것을 볼 수 있습니다. 수원도 같은 기간 7.32% 올랐다. 심지어 위례는 2016년과 2017년 2년간 상승률이 29.91%로 나타나 서울 ‘강남 3구’ 중 하나로 꼽히는 송파구 상승률(27.83%)를 웃돌았다. 강남권 불패 신화가 인근 지역까지 이어진 것을 숫자로도 볼 수 있는 것입니다.

반면에.... 수도권 북쪽이나 서쪽에 신도시는 강남권 도시와는 다른 모습입니다. 파주시 운정 신도시의 경우를 보면 2010년부터 2017년 말까지 아파트 매매가가 14.45% 하락했습니다. 이웃에 있는 일산신도시도 불과 1.5% 상승하는데 그쳤다. 김포 한강신도시도 마찬가지입니다. 2012년부터 2017년까지 아파트 매매가격이 무려 5.21% 하락했습니다.

 

이러한 과거에 비추어 볼 때 주택 수요자는 결국에는 교통망과 직업에 따라서 이동할수밖에 없고, 이러한 환경이 잘 구촉된 곳이 강남이기 때문에 강남권 주변에 탄생하는 신도시로 돈과 사람이 몰리며 결국에는 집값도 오르게된다"고 분석할 수 있습니다.

 

그렇다면 非강남은 실패하는 것일까?
신도시가 발전할 수 있는 ‘KEY’인 교통망과 일자리가 제대로 확충한다면 수도권 북·서부에 위치한 신도시들도 충분히 전망이 있을꺼라는 예상을 할 수 있습니다 . 이번에 문재인 정부가 3기 신도시 정책을 발표하면서 광역급행철도(GTX) 등의 교통환경 개선과 일자리·산업시설 유치를 통해 자족도시를 만들려고 계획 한 것도 위와같은 이유때문입니다.

 

 

 

 

따라서 3기 신도시의 성공 여부는 얼마나 교통이 좋고 양질의 일자리가 많이 만들어질 수 있는지에 따라 달렸다고 봅니다. 이번에 3기 신도시로 지정되어 초미의 관심을 모으는 과천신도시의 경우는 서울 강남과 가깝고, 하남신도시는 3호선을 연장해서 수서에서부터 압구정까지 강남 주요 지역을 모두 거치게 됩니다다. 서부권인 인천 계양신도시도 GTX를 통해 서울 중심권까지 갈 수 있겠지만, 실수요자들은 아무래도 우선 과천이나 하남을 택할 수밖에 없기 때문에 인천 쪽의 교통, 산업단지 건설에대한 경쟁력을 강화해야 한다는 게 핵심으로 보입니다.