‘임대 후 분양‘으로 분양가 상한제 극복?

안녕하세요 한빛알앤씨입니다.

정부의 고강도 분양가 규제를 피하기 위해

‘선임대 후분양’ 등의 우회전략을 찾고 있는 일부

재건축 조합이 멘붕에 빠졌다고 합니다.

정부가 지자체 조례, ‘도정법(도시 및 주거환경정비법’ 등의

법령을 내세워 이를 막고 있기 때문입니다.

재건축 등의 정비사업은 ‘임대 후 분양’이 되지 않지만

건설사업자가 땅을 직접 사서 집을 짓는 방식은

‘임대 후 분양’이 유효하다고 합니다.

그래서 여의도 옛 ,BC 부지를 개발해서 짓는

브라이튼 여의도나 용산 유엔사부지를 복합개발하는

곳은 ‘임대 후 분양’으로 방향을 전환할 가능성이 높아졌습니다.

 

• 재건축을 통한 일반분양은 임대 후 분양 X

일반 분양을 계획했던 서초구 신반포3차와 래미안원베일리는

346가구를 통째로 기업형 임대사업자에게 매각하기 위해

지난 2일 입찰 공고를 냈습니다.

그렇게 하는 이유는 바로 분양가 상한제와

분양가 규제를 피하기 위한 일종의 우회책입니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 18조 6항에 따르면

주택건설사업자는 주택법에 따른 입주자 공개모집 등의 절차를 따라

분양을 해야 하지만 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을

운영하려는 임대사업자에게는 주택을 우선 공급할 수 있다고

예외 조항을 두고 있습니다.

하지만 이 조항은 분양 여건이 좋지 않아 미분양되거나

특수한 상황에서 원활한 주택사업을 돕기 위해 만들어진 조항입니다.

 

신반포 3차 조합은 아직까지 분양가 상한제 지역으로 지정되지 않았다는 점을

이용하여 민특법을 근거로 일반분양 주택을

통째로 임대사업자에게 매각하려고 했습니다.

하지만 국토교통부와 서울시는 즉각 법리 검토를 진행하였고,

국토부 관계자는 “민특법은 특별법이기 때문에 주택법 등 일반 법령보다

우선이긴 하지만 단순하게 민특법 하나만 가지고 판단할 수 있는 부분이 아니고,

도정법과 지자체 조례 등 법령을 종합적으로 따져봐야 하기 때문에

서울의 경우에는 이 조항을 적용하기는 어렵다. “고.“ 하며 이를 허락하지 않았습니다.

 

신반포 33차뿐만 아니라 래미안원베일리, 잠실미성크라바 등의 재건축 아파트도

분양가 상한제를 피하기 위해 ‘임대 후 분양’으로 변경을 요청하였지만

정부에서는 이를 허락하지 않았습니다.

결국 서울의 재건축 사업은 다시 선분양과 후분양

둘 중에 하나를 선택해야 하는 상황입니다.

분양가 상한제를 피하기 위해 후분양을 선택했다가

그 지역이 분양가 상한제 지역으로 지정된다면 피해를 많이 보기 때문에

결국 선분양을 할 수밖에 없는 노릇입니다.

 

• 민간 개발선업은 여전히 임대 후 분양

개발사업을 통해 공급하는 주택은 재건축과 재개발 등의 정비사업과 다르게

분양가 상한제 지역 지정과 상관없이 ‘임대 후 분양’ 방식이 가능합니다.

개발사업이란?

건설사업자가 직접 토지를 매입하여 그 위에

주거시설과 상업이나 업무시설을 짓는 방식

지금 시행하고 있는 민특법에서는 분양가 상한제 지역에서

주택을 임대사업자에게 통매 각하는 것은 금지하고 있습니다.

하지만 토지를 매입하여 그 위에 임대주택을 짓는 것은 가능합니다.

 

이를 이용하여 여의도 옛 MBC 용지를 사서 주택사업을 추진하고 있는

신영 컨소시엄과 용산구 유엔사부지를 개발하여 아파트와 호텔 등을

지으려는 일레븐건설은 ‘임대 후 분양’이 가능합니다.

임대 후 분양 방식으로 바꾼다 하더라도 임대보증금에 대해서는

민특법에 따라 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 거쳐야 합니다.