기획부동산 조심하는 방법 및 사례

친한 지인이 "** 부동산 경매 법인"에서 부장으로 일하고 있습니다.
- 부동산을 아우르는 회시
- 경매를 담당하고
- 부장 직급이다!

얼핏 보면 꽤 괜찮아 보일꺼에요. 그런데 사실 외형만 그렇지, 기획부동산 영업사원입니다. 대부분의 직원 직함이 대리 과장인것으로 보아... 척! 하면 알 듯하네요. 한번은 춘천에 괜찮은 땅이 있다고 하더군요. 그래서 제가 그랬습니다. "그래 알았다 후배야. 직접 한번 보러 가자!" 쎄게 나오는 제 말에 후배도 놀랐는지 ㅎㅎ

 

 

막상 가면서도 자신없어하는 모습에 한편으로는 답답도 하고... 말이 이리 저리 바뀌고, 횡설 수설하는 통에... 그래도 대체 기획을 하는 부동산은 무슨 땅이길래~~~ 저도 궁금했던 터라 무조건 춘천 현장으로 간 것이었지요. 둘다 하루를 내서 ㅎㅎㅎ

 

 

춘천 레고랜드 주변에 개발이 예상되므로 과연 어떤 곳인가 했었는데... 아직 레고랜드와는 다리도 놓지 않았고(언젠가는 생긴다고 하네요) 놓지도 않은 다리 뒷편의 개발이 힘든 땅을 개발하고 있는 것이었습니다. 캭~~~ 이게 얼마나 오래걸릴까? 가늠이 되지 않았습니다. 암튼 이렇게 하더군요. 2년이 지난 지금도 레고랜드 진행이 오락가락하니 당시 후배가 팔려고한 땅을 잡았다면??? 잡은 사람들은 지금 어떤 모습일까? 그런 생각만 듭니다.

 

 

부동산은 뭐니뭐니해도 현장 활동이 기본입니다.

금번에 어떤 분도 3기 신도시로 지정될 것이라는 소문이 난 경기 광명시 인근의 땅에 투자했다고 한다. 온통 논밭과 임야로 둘러싸였고 도심지와도 멀리 떨어져 있었지만, 개발 호재에 혹해서 1필지 일부에 지분 투자를 했다고 합니다. 하지만 아시는 것처럼 광명시는 3기 신도시에 포함되지 않았다. 더구나 그 땅은 지분등기를 해 다른 사람의 동의 없이는 토지를 이용할 수도 없었다. 이런 토지를 다른 사람에게 팔기도 힘들어 후회의 나날을 보내고 있을 것입니다. 그럼에도 부동산 업자는 돈을 많이 벌었을 것입니다. 손해는 개미들이 떠안은 것이구요.

 

 

요즘 기대수명은 늘어나는데 노년기에 수입이 감소하는 걸 고려할 때 보유한 노후자금의 운용 수익을 늘리는 것은 선택이 아닌 필수입니다. 그런데 최근에 이런 노년 투자자의 상황을 이용하는 기획부동산이 노후 자금을 갉아먹는 복병이 되고 있습니다. 위에서 밝힌 것처럼 기획부동산은 개발 예정지 인근의 그린벨트 지역이나 개발이 불가능한 토지를 불특정 다수에게 지분 형태로 쪼개서 비싼 값에 파는 부동산업자를 말합니다. 최근 정부의 3기 신도시 발표, 예비 타당성 조사 면제 지역 지정 등은 이들에게 좋은 영업 소재입니다.

 

 

이러한 기업형 기획부동산은 이런 개발 호재에 대한 기대감을 미끼로 투자자의 눈물을 뽑아내고 있는 것입니다. 특히 교통 낙후 지역이나 외곽 지역일수록 교통망 개선의 후광 효과가 큰 만큼 기획부동산으로 의심되는 건수가 증가하고 있다. 경기도를 필두로 충남, 세종, 강원, 인천에서 기획부동산으로 의심되는 거래가 많이 보입니다.

기획부동산은 자신들이 매입한 가격보다 최소 3배에서 10배까지 폭리를 취합니다. 하지만 그런 땅은 대부분 그린벨트 안에 있거나 경사가 높아 사실상 개발이 불가능합니다. 전원주택이나 요양원 등을 짓기 위해선 최소한 도로가 놓여야 하는데 도로 연결이 안 된 '맹지'를 매각하는 악질적인 사례도 다반사입니다. 또한 어려운 것이 기획부동산은 주로 하나의 부동산을 여러 명이 나눠서 소유하는 지분등기를 한다. 물론 지분 등기를 하면 소액 투자를 할 수 있는 이점도 있지만 나중에 부동산을 팔거나 이용할 때 분쟁을 겪을 가능성이 큽니다. 문제는 기획부동산 대부분이 이런 내용을 제대로 상세히 설명하지 않는다는 것입니다. 설명을 하고 계약을 하더라도 계약자는 무슨 말인지 모르는 경우가 다반사이지요.

 

 

마지막으로... 기획부동산은 '기획부동산' 간판을 달고 영업하지 않습니다. 제가 서두에 말씀드린 것처럼 **부동산 경매법인 등으로 영업을 합니다. 그래서 지인들이나 오랜만에 연락오는 사람이 좋은 땅이 있는데... 물건이 있다고 이야기를 하면 당연히 비판적인 눈이 필요합니다.

 

첫째, 토지 소유권의 등기 방식 중 지분 등기를 강요하면 일단 의심할 필요가 있습니다.

둘째, 투자 권유를 조급하게 서두르면 조심해야 합니다. 제대로 된 토지 투자에는 당연히 충분한 시간이 필요하다. 부동산 공적 장부를 꼼꼼히 봐야 하고, 주변 가격이나 개발 이슈도 확인해야 합니다. 부동산 권리 관계와 규제, 토지 이용 방향, 앞으로 투자 전망 등을 분석하고, 실제 답사를 통해 공적장부에 있는 내용과 사실관계의 일치 여부를 확인하는 작업도 해야 합니다.

 

그럼에도 기획부동산이 조급하게 계약과 입금을 종용한다면 99%라고 보입니다. 투자자의 합리적인 투자 분석을 막기 위해 그러는 것일 가능성이 높기 때문입니다. 갈수록 믿을 사람이 없다고 보입니다. 수천 ~ 수억이 오가는 부동산세상에 갑자기 지인 / 오랜만에 만난 사람이 좋은 땅이 있으니 투자하라? 그렇게 좋은 땅이라면 왜 자신과 자신과 가까운 사람들이 하지 않을까요? 그리고 정말 마음에 들고 돈이 있다고 하더라도 현장에 가보셔야만 합니다. 저도 친한 후배가 한 이야기에 성의를 보인 것이지요. 직접 갔으니 ^^ 산중턱을 개발한다??? 현장에 답이 있습니다. 기획 & 이외의 어떤 부동산도 이는 같습니다.