만인의 꿈 부동산임대업 그전에 생각해 볼 것

우리나라에서 가장 부러운 사람이 과연 누굴까요? 저는 빌딩 소유주라고 생각합니다. 제 말에 동의하는 사람도 많으시죠? 임대수익으로 편하게 안정적으로 살고 싶다. 정말 가장 부러운 직업(?)이 되었습니다. 실제로 제가 얼마전까지 일하던 사무실이 있는데 불과 4층짜리 작은 빌딩입니다.

 

이곳 주인이 4층에서 살고 지하1층 ~ 3층 & 옥탑방까지는 월세를 주고 있는데 제가 일하던 3층 월세가 월 80만원으로 가장 저렴하다고 들었습니다. 그럴만한 이유가 15년간 한 곳에 있다보니.... 세입자가 수시로 변한 지하1층, 1층 2곳, 2층 그리고 옥탑방까지 합치면 월 500만원은 최하 임대수익으로 올리고 있을 것입니다. 부동산임대업 정말 괜찮지요?

 

 

공무원, 60세 정년, 평생연금등이 전혀 부럽지 않을 금액을 거두고 있는 주인가정을 보면서 부러움이 많이 들더군요. 최근에 흐름을 보니 이쪽 투자 패러다임이 제가 생가하는 것처럼 변화하고 있습니다. 과거에는 가격이 오르면 부동산을 매도해서 매매차익을 얻는 투자형 부동산 투자가 일반적이었습니다. 그러나 저금리가 계속되면서 장기간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 상업용 부동산 투자, 즉 임대업에 관한 투자자의 관심이 높아진 것이지요. 실제로 지난해 상업용 부동산의 소득수익률은 연 4~5%대로 시중 은행금리의 2배 수준에 달했다고 합니다. 

 

물론 임대업은 결코 쉽지 않습니다. 임대업은 일반적으로 목돈이 필요하고 대출비용 부담이 큽니다. 또 단일 부동산에 투자자금이 집중되므로 부동산 가치가변동되는 경우 투자위험이 높습니다. 상업용 부동산의 경우 임차인과의 갈등과 공실 가능성도 고려해야 하고, 지역별·입지에 따라 공실률 차이가 커 부동산 직접투자 시 입지선정 등 부동산 전문지식이 필요한 것도 걸림돌이며, 최근에는 부동산 관련 각종 세금, 준조세 등 보유부담이 증가한 것도 사실입니다. 

 

이를 커버하기 위해서 부동산 간접투자상품이라고 해서 리츠와 같은 저비용, 저위험 상품이 있기도 합니다. 
그러나 누가 보더라도 현재의 상황은 금리 인하로 인해서 돈을 갖고 있어봐야 보관료만 나가거나 물가상승률에 비하면 손해를 보는 입장입니다. 임대용 부동산과 같이 꾸준한 수익이 나오는 캐시카우에 대한 매력을 놓을 수가 없을 것이죠.

 

 

그러나 작년 913 대책이후 대한민국의 부동산 시장을 한번 보십시오. 저눅이 날리입니다. 대표적으로 공인중개사 사무소를 예를 둘 수 있는데... 개업 건수가 줄었음에도 폐업 건수는 계속해서 늘어나는 모습이다. 올해 폐업신고를 한 공인중개소는 1월 1403건, 2월 1212건, 3월 1377건, 4월 1425건 등으로 1200건을 웃도는 수준을 나타내고 있다. 같은 기준 전국 개업자 수는 6597명, 폐업자 수는 5416명 등입니다. 업계에서는 9·13대책 이후 시장 분위기가 얼어붙기 시작했고 그로 인한 거래량 감소 등에 기인한 결과로 판단하고 있다. 고강도 규제책으로 거래에 나서는 수요자들이 줄면서 공인중개소를 찾는 발길이 뜸해졌기 때문이다. 이런 상황에 누가 돈 잘 벌 수 있는 작은 빌딩을 내놓으려고 할까요?

 

 

정부가 워낙 강도 높은 규제를 고집하니까 수요자들은 ‘똘똘한 한 채’로 몰리게 됐다”며 “여기에 대출까지 막혀버렸으니 정말 입지가 좋거나 미래가치가 높다고 판단되는 알짜단지 매물을 들고 있지 않는 이상 부동산을 찾는 사람이 거의 없다고 보면 된다”고 털어놨습니다. 이럴 때 우리가 생각해야 할 것이 있습니다. 

‘조물주 위에 건물주’라고 합니다. 많은 사람들이 이러한 꿈을 위해 노력하고 부동산 경매, 투자 등을 연구하며 자산을 증식하려는 세상이니다. 이런 상황에 제가 꼭 드리고 싶은 말씀이 있습니다. 다들 꿈은 갖고 있으되 공부를 게을리 해서는 안된다는 것입니다. 금수저가 아니고서는 작은 집한채도 어려운 것이 이나라의 현실입니다. 

 

 

최하 10억(10억도 부족함)이 있어야 이룰 수 있는 부동산 임대업 者가 되기 전에 작은 빌라부터 시작해서 자산을 불려 나가는 지혜... 저는 이러한 것이 더 먼저 필요하지 않을까 생각해 봅니다. 작게 잘 한 사람이 큰 것도 잘하기 때문입니다.