부동산 아파트 거래절벽 해소될까?

2019년 1월에 서울 아파트값은 0.41%나 떨어졌다고 합니다. 전달(-0.17%) 보다 낙폭이 더 커지면서 3달 연속으로 하락세가 이어구요. 작년 913 대책이 강하긴 강한 모양입니다. 주택시장에 한파가 몰아친다는 표현이 여기저기서 터져 나오고 있습니다. 그런데 이번 조사는 감정원 소속 조사원이 아파트 실거래가를 바탕으로 시장 조사를 해서 시세 변동률을 산정했다고합니다. 일부 급매물 거래도 지표에 반영되면서 크게 떨어진 것처럼 나타나기도 했지만, 문제는 거래절벽으로 거래 자체가 위축되어 버린 것이 요즘의 택트입니다.

 

 

 

급매물은 정상 매물이라고 보기는 어렵지만 급매물이 쏟아지다보면 자연스레 부동산 가격도 하락할 수밖에 없습니다. 그래서 요즘 부동산 전문가들은 최근의 상황을 일컬어서 "급매물 몇개가 좌우하는 시장" 이라고 표현할 정도이지요. 그만큼 부동산 시장이 위축되었다고 볼 수 있습니다.  서울부동산정보광장에 따르면 2019년 1월에 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 불과 1875건으로 2013년 1월(1196건) 이후 6년 만에 가장 적은 수치를 보였습니다. 제목에서 밝힌 것처럼 ‘거래절벽’으로 표현되어도 전혀 이상하지 않은 것이지요.

 

 

 

많은 부동산 전문가들은 올해 서울 주택시장이 본격적인 하락기에 진입할 지, 아니면 반등할 지를 판단하려면 본격적인 이사철이 도래하는 2~3월을 지켜봐야 한다고 말합니다. 2~3월이 주택시장의 변곡점이자 진짜 결론이 나오는 시기이지요.

보편적으로 봄 이사철이 되면 주택 실제 수요자들이 움직이게 됩니다. 역대 부동산 거래를 보아도  2~3월엔 주택 매수 심리가 가장 먼저 꿈틀거렸고, 국토연구원 ‘부동산시장소비자심리조사’ 자료에 따르면 대체로 2~3월 관련 지표가 상승한 것을 볼 수 있습니다.

 

 

 

통계에 의하면....2014년 1월 128.4던 지수가 2월엔 134.5로 높아졌고, 2015년에도 131.6에서 137.4로 회복된 것을 볼 수 있습니다. 2016년엔 1월 114.4에서 2월 118로, 2017년에도 같은 기간 111.9에서 119.1로 각각 나아졌다. 이 지표를 보는 기준점은 100이 표준입니다. 이 수치를 넘어가면 시장이 좋아지는 것으로 보면 되는 것이지요. 즉 2 ~ 3월이 핵심이라는 뜻입니다.

 

공인중개사 시장을 봐도 동일합니다. 최근 발표된 ‘매수자 동향 흐름’ 자료에 따르면 2월부터 매수자가 중개업소를 좀 더 많이 찾기 시작한다고 합니다. 예를 들어서 2014년 1월 29.7이던 게 2월 40.4로 높아졌고, 3월엔 43.9로 상승했다. 2015년엔 1월 41.0수준이던 게 2월 60.0, 3월 84.9로 빠르게 높아졌다. 2016년과 2017년, 2019년에도 2~3월 마찬가지 흐름으로 매수자들이 중개업소를 더 찾았다고 합니다. 즉 겨우내 움츠러 들었던 실수요자들의 움직임이 비로소 바빠진다는 뜻입니다.

 

 

 

이는 실제 거래량에서도 확인할 수 있는데 2018년 1월 1만198건 거래됐던 아파트 거래량이 2월 1만1111건, 3월 1만3813건으로 증가한 것을 볼 수 있습니다. 이는 제작년 2017년에도 마찬가지입니다. 1월 4480건, 2월 4660건, 3월 6658건으로 빠르게 늘었다. 하우스푸어 문제가 해결되고 아파트 시장이 회복기에 접어들었던 2015년엔 1월 6823건, 2월 8539건, 3월 1만2972건으로 두 배 수준으로 급증했습니다.

 

 

 

급매물 = 시장가격이 통용되고 거래절벽으로 불리는게 1월까지라면.... 매수심리가 회복되고 거래가 늘어나는 2월부터는 시세도 오르는게 일반적입니다. 위의 통계 및 부동산 방문, 심리 모든 것을 종합해보아도 2월에는 긍정적이라고 봐야할 것입니다. 기대가 현실이 되는 것이지요.

 

 

다만... 이 글을 쓰면서도 염려되는 점이 있습니다.

최근 4년간은 부동산 상향시대였습니다. 작년 913 조치이후 하향시장이 된 것이구요. 거래절벽은 어느정도 해소될 수 있겠지만 과연 매도인과 매수인 사이의 Gap까지 원할히 풀릴 것인가? 이것에 대해서는 조금 더 지켜보거나 2월 실제 수치가 어떻게 되느냐에 달려있다고 봅니다. 1월만큼은 아니겠지만 절벽이 이어지거나, 급매물에 가까운 정상가격이 지속될 수도... 전문가들도 반반 엇가릴는 상황이기 때문입니다.