서울시 아파트 고도제한으로 인한 피해

안녕하세요 한빛알앤씨 입니다.

서울시에서 공공건축가를 통하여 설계간 한남3구역에서

극심한 스트레스를 받고 있다고 합니다.

그 이유는 바로 배치와 용적율이 도저히 사람이 살 수 없는 수준이라고 하는데요.

 

서울시 아파트 고도제한에 따른 피해와 불만이 심하다고 합니다.

이같이 서울시에서 아파트 고도제한을 하는 이유는 비행안전 문제나 남산 조망권 훼손,

서울의 역사성 보존 등으로 최근 규제가 더욱 강화되었는데요.

하지만 이에 '관료주의 행정'이라는 비판도 일어나고 있다고 합니다.

그 이유는 바로 일구밀도가 높고 산지가 많은 서울 땅에서

효율적이지 못하다고 주장하기 때문입니다.

서울시 아파트 사이가 좁다보니 주민들 사이에서 조권을 침해받거나

창문을 통해 맞은편 주민들이 보이고 그러면서 사생활을 보장받을 수 없기 때문입니다.

 

건축물의 높이를 규제하는 법적 근거는 건폐율과 용적률이 있습니다.

건폐율은 대지면적 대비 건물의 1층 면적을 말하고,

용적율은 대지면적 대비 건물하여 각층 면접의 합계를 이야기 합니다.

예를들어 2000㎡ 부지에 세운 건축물의 바닥면적이 1000㎡라고

예를 들면 건폐율은 50%입니다.

건폐율이 높을수록 건물들 사이가 좁다는 의미입니다.

건폐율과 용적율은 도시의 평면과 밀도를 관리하기 위해 만들어졌습니다.

하지만 서울에서 몰림 현상이 갈수록 빨라지면서 오히려 상황은 안좋아지고 있습니다.

 

이와 같은 현상은 외국에서 실사례가 있는데요.

유럽의 독일이나 이탈리아에서도 고도제한이 있었지만 

서울과 같은 현상으로 인해 각종 부작용이 발생하였습니다.

이에 전문가들은 낮은 건물들을 여러 개 짓는 대신 고층건물을 적게 지어

남은 부지에 공원이나 도로를 만들어 활용하는 것이 더 좋지 않냐는 말을 하고 있습니다.

 

 

한남3구역의 건폐율을 보면 42%정도 됩니다.

이와 같은 수치는 일반적인 아파트의 건폐율보다 무려 두배 이상이 높은 수준입니다.

현재 서울 신축 아파트의 건폐율을 살펴보면 평균적으로 20%안팎입니다.

2018년도에 준공한 서울 송파구의 대규모 아파트 단지 '헬리오시티'의 건폐율은

약 19% 정도로 그렇게 높은 편이지도 않습니다.

하지만 일부 입주민들은 일조권이 부족하다는 문제를 제기하는 사례도 발생하였습니다.

 

 

지금 고도제한으로 이슈가 되고 있는 한남3구역은 한강변이고, 남산 경관을 가린다는 이유로

최고 높이는 22층, 높이는 해발 90m가 적용되었습니다.

이와 같이 초고 층수를 제한하게 된 것은 서울시가 2014년 발표한 도시계획

'2030 서울플랜'에 따라 최고층수 35층으로 제한을 하였는데요.

한남3구역의 시행사나 시공사는 사업의 수익성을 맞추기 위해

내려간 최고층수의 높이만큼 동수를 늘려야 했다고 합니다.

 

 

이같이 아파트에 최고층수 높이를 제한하면 또 다른 문제가 발생하는데요.

그게 바로 일반 아파트를 대신하여 고급 아파트를 짓게 한다는 것입니다.

서울의 고급 아파트 중에 용산 '나인원한남'은 90억원대의 최고가 펜트하우스가 있는

국내에서 가장 비싼 아파트입니다.

재개발 당시에는 부지 절반이 18m 고도제한, 7층 층수제한의 규제를 받아

나머지 면적에도 대부분 30m 이하 고도제한이 적용되었습니다.

고도제한도 맞추고 짧은 동간거리를 피하면서 가구수를 줄이지 않고 수익성을 유지하는

방법은 분양가를 높여 초고가주택을 만드는 것입니다.

이와 같은 방법이 현재의 초고가 펜트하우스가 있는 용산 나인원한남을 만들었습니다.

 

 

서울 강남의 판자촌 '내곡동 헌인마을'도 인근 국정원이 위치하여 있어

서울시가 인허가를 제한하여 최고 높이는 3층짜리의 테라스하우스로 지어지게 됩니다.

이해 자연스레 수익성을 내기 위해 초고가주택을 만들어 지고,

그 가격은 약 50억 정도 될 것이라는 전문가의 견해를 들을 수 있습니다.

 

이와 같은 고도제한 규제로 일반 아파트 공급량은 줄어들게 되고,

서민들은 사지 못하는 고급 주택 양산만 들어날 것이라고 비판하고 있습니다.