서울 아파트 분양가 상한제 준비 어떻게될까요?

서울 아파트 분양가 상한제 의지 어떻게될까요?

요즘 서울지역 아파트 가격이 오르고 있다는 소식이 들리고 있습니다. 작년 913 이후 소강상태였는데, 불과 10달만에 다시 오른다는 이야기에 정부가 분양가 상한제 의지를 보이고 있습니다. 참고로 이게 뭔가 하냐면 말 그대로 1평(3.3제곱미터)당 분양가에 제한을 둔다는 뜻입니다.

 

이렇게 되면 분양을 받는 사람은 저렴한 가격에 APT에 들어가서 좋긴 하겠지만, 시행사측에서는 이익이 없죠. 즉 사업성이 떨어져서 APT 재건축이 이뤄지지 않습니다. 재건축을 위한 조합원들이 이사의 불편을 겪으며 순순히 사업을 하자고 할리도 없는 것입니다.

실제로 보도자료를 보니까 정부가 민간 아파트까지 분양가 상한제를 적용하겠다는 의지를 밝히면서 주택 건설·시행사들이 큰 혼란에 빠져들고 있네요다. 분양가 상한제가 실제 실시되고, 상한제 적용 대상이 될 경우, 계획했던 분양가보다 낮은 값에 분양해야 해 사업성이 크게 떨어지기 때문이다. 서울 재건축 아파트 조합원들도 비슷한 고민에 빠지고 있다는 소식입니다.

 

 

사실 최근 시행사들은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피하는 데 골머리를 앓고 있었다. 주택도시보증공사는 서울 새 아파트 분양가가 최근 분양가나 주변 시세에 비해 일정 수준 이상 높은 경우 대출 보증을 서 주지 않는 방식으로 분양가를 규제했기 때문입니다. 이를 피하기 위해 일부 재건축 단지들은 자체적으로 사업비를 조달하고 아파트를 다 지은 후 높은 값에 분양하는 '후(後)분양'을 검토해왔습니다. 하지만 정부가 분양가 상한제를 통해 (後)후분양 아파트 분양가까지 통제하겠다는 의사를 밝히자 진퇴양난에 빠지게 된 것입니다.

 

 

그런데 이게 단기적으로는 어느정도 먹힐 수 있지만 중장기적으로는 또 다른 문제입니다. 사람들은 새로운 아파트 시장으로 진입하려는 본성을 갖고있기 때문이고, APT의 공급이 줄어들면 어딘가에서 터지게 마련입니다. 따라서 정부의 의지대로 분양가 상한제가 도입되면 당장 새 아파트 분양가가 떨어질 수 있겠지만, 사업이 위축되고 공급이 줄어 장기적으로 아파트 가격 상승을 부채질하는 악영향을 끼칠 수 있다는 우려가 커지고 있기도 합니다.

 

 

참고로 말씀드리면 분양가 상한제는 건축 원가와 사업자의 적정 이윤을 더해서 분양가를 계산을 하게됩니다. 직전 분양가나 주변 시세를 기준으로 상대평가하는 HUG의 분양가 기준과 달리 절대평가로 하게됩니다. 특히 토지비용이 시세의 80~90% 수준인 '감정평가액' 기준이라서 사업자 입장에서는 매입 금액보다 도리어 낮게 평가받을 수도 있게 됩니다.

실제로 전국 평균 20%, 서울은 25%가량 떨어지는 것으로 나타났습니다. 최근 분양한 강남구 일원동 디에이치 포레센트에 이 기준을 적용하면 분양가가 3.3㎡당 4569만원에서 3426만원으로 낮아지게되는데, 이는 주변 시세(3.3㎡당 6500만~7000만원)의 절반 수준인 것입니다. 강남구 아파트가 평당 4천만원이 안된다?? 이게 상한제의 위력입니다. 당연히 수백대 1의 경쟁이 되겠고, 로또청약이라는 말이 조금도 과장이 아닙니다 ^^

 

 

반대로 분양가가 낮아지면 재건축 조합원들의 부담은 크게 늘어납니다. H대 모교수가 조합원 410가구, 일반 분양 250가구인 서울 재건축 아파트 단지를 분석한 결과, 분양가 상한제를 적용하면 조합원들의 분담금이 1인당 평균 1500만원(17%) 늘어나는 것으로 나타났습니다. 대기업 건설사의 분양 담당자는 "분양가 상한제의 기준이 되는 토지비나 건축비 모두 최소 수준이기 때문에 고급 아파트는 짓기 어려워진다"며 "요즘은 주택 품질도 혁신의 대상인데, 상한제가 적용되면 하향 평준화될 것"이라고 말을 했습니다. 단기적으로 부동산 가격 상승심리를 막을 수 있는 좋은 방법이겠지요.

 

 

◇반값 분양 나올까

정부의 의지대로 분양가 상한제가 도입되면 개포주공4단지, 둔촌주공, 잠실 진주아파트 등 올해나 내년 중 일반 분양을 준비하고 있는 서울 강남권 재건축 아파트가 모두 대상이 될 전망입니다. 현행법상 관리처분인가 신청을 마친 재건축·재개발 아파트는 분양가 상한제 적용 대상이 아니지만, 정부는 法을 개정해서라도 이들을 대상에 포함시킨다는 입장입니다. 국토부 고위 관계자 또한 "어디는 적용되고 어디는 빠진다면 제도의 취지와 맞지 않는다"고 했다. 굳은 결의를 느낄 수 있는 부분입니다.

 

상황이 이렇다 보니 분양가 상한제의 효과보다 부작용을 걱정하는 목소리가 더 큰 상황이기도 합니다. 실제로 서울 아파트를 대상으로 이렇게 규제할 수 있을까? 더군다나 현재 건설사의 불경기가 무척 심한 상황이거든요? 관련 전문가들은 "분양가 상한제가 시행되면 극소수 '로또 청약'이 나올 수 있겠지만, 대다수 조합이나 건설사는 극도로 위축될 것"이라며 "공급이 줄어들어서 오히려 심리적으로 쫓기게되어 주택 가격은 더 오를 가능성이 크다"고 말하고 있습니다. 또한 이미 만성적으로 재건축 규제에 시달리는 강남지역에서는 분양을 최대한 미루는 반면, 주거환경이 좋지 않은 강북에서는 최대한 건축 원가를 아끼는 방식으로 분양가를 낮출 것"이라며, 오히려 이러한 규제가 강남과 강북의 양극화가 더 심해질 수 있다고 봅니다.

 

 

무엇보다 가장 큰 것이 있는데.... 바로 시민들의 재산권 침해 논란입니다. 분양가 상한제 도입을 검토하겠다는 발표가 나온 뒤 인터넷 부동산 커뮤니티를 중심으로 "소급 적용은 재산권 침해"라는 목소리도 분명히 나오고 있고, 법안 통과가 되지 않도록 다짐을 하는 분위기입니다. 몇몇 Cafe 등에서는 "분양가 상한제가 급격하게 시행될 경우 조합들이 정부를 상대로 위헌소송을 제기할 가능성도 있다"고 하는 상황인데, 나의 재산을 공공의 확인되지 않은 이익을 위해서 제한하려는데에 가만히 있을리가 없기 때문입니다.

 

모든 것은 추후 상황을 지켜봐야겠지만... 최근 나오는 서울시 APT 가격 상승이 지속적인터라... / 이미 재산세 이슈도 끝났잖아요? 8월을 넘어 9월 성수기가 되면 더 오를 가능성도 있는데 귀추가 주목됩니다.