서울 전세 가격 상승이 불러오는 효과

현정부의 부동산 정책은 일단 단기성이 강하고 규제가 많습니다. 양도세, 투기지역, 분양가상한제 등.
부동산 가격 폭등은 일단 막고 보자는게 방향같아요. 물론 3기 신도시 건설을 보면 양적 팽창도 염두에 두고 있는 것 같은데, 막상 1기, 2기 신도시와의 불협화음도 크거니와 교통인프라가 부족한 상황에 서울과의 출퇴근 전쟁을 어떻게 해결할 수 있느냐도 큰 쟁점입니다.

 

 

그렇다면 이자율은 어떤가? 아이러니하게도 현재 주택담보대출이율은 1%대가 나오냐 마냐 할 정도로 내려갔습니다. 경기부진이 심하므로 이율은 내려갔으나, 주담대만큼은 제약이 엄청 많습니다. 서울 전역 및 수도권 상당지역을 LTV 40% 이하로 묶어 놓고 있으니 갭투자가 불가능해졌지요.

 

그런 상황에 신축과 거래 규제를 강화하고 있으니 전국의 부동산 중개업소 및 관련업체들이 죽을 맛이라고 합니다. 매매가 되지 않다보니 전세값이 부르는게 값이라는 말이 나올 지경입니다.

실제로 “지금 전세는 부르는 게 값이다. 재건축아파트에 분양가상한제를 적용하면 가격이 더 떨어질까봐 집을 안사고 전세만 찾고 있다.”(서울 H공인 대표)는 소리가 예사롭지 않습니다.

 

 

특히 서울의 전세시장이 불안한 상황입니다. 특히 서울 강남권은 민간택지 분양가상한제 확대 적용으로 매수세가 확 줄어든데다, 자립형사립고 지정 취소 여파로 학원가가 밀집한 대치동 일대 전세수요가 증가하면서 더욱 불한한 모습입니다. 서초구는 하반기 재건축 이주수요 6000여 가구가 전세로 몰리면서 전·월셋값이 급등할 것이란 전망이 나온다. 아시다시피 전세가격 폭등은 주택가격 상승으로 이어지게 되지요.

8. 8일 한국감정원에 따르면 8월 첫째 주(8월 5일 기준) 서울 아파트 전셋값 상승폭은 0.04%로 일주일 전에 비해 0.01%포인트 늘었다. 특히 강남3구는 3주 연속 오름세다. 서초구는 재건축 이주 수요에 0.19% 급등하며 오름폭이 더욱 확대됐다. 강남구도 0.08%를 기록, 일주일 만에 두 배 이상 뛴 지난 주 전셋값 변동률(0.09%)과 비슷한 수준이다. 송파구(0.04%)도 3주 연속 전셋값 상승폭을 늘렸으며, 지난달 내내 마이너스 변동률을 보인 강남4구중 하나인 강동구 전셋값은 보합세를 보였습니다.

 

 

문제는 위에서도 언급한 것처럼 강남권의 상승이 서울을 평준화시킨다는 것입니다. 작년 부동산 폭등이 강남에만 집중된 것이 아닙니다. 강남의 상승에 맞춰서 서울 전역이 뛴 것이지요.

 

최근 서초구는 전세 물건이 씨가 마르면서 매매가격은 호가(집주인이 부르는 가격)가 실거래가가 될 정도입니다. 자료에 따르면 서초구 반포동의 전용면적 84㎡짜리 한 아파트는 지난달 보증금 12억9000만원에 전세 실거래되었습니다. 달 전 같은 단지 같은 크기의 아파트가 전세보증금 11억5000만원에 거래된 것과 비교하면 1억4000만원이나 오른 금액이다. 인근의 전용면적 59㎡짜리 아파트가 지난달 9억3000만원에 거래되며 직전 거래된 전셋집보다 보증금 7000만원 가량 올랐다. 강남권 최고가 아파트로 꼽히는 반포동 아크로리버파크(전용면적 112㎡) 전셋값도 이달 초 19억5000만원으로 한달 여 만에 2억원이나 오른 가격으로 실거래됐다.

 

 

문제는 호가 = 매매가 현상이 예사옵지 않다는 것입니다. 2017 ~ 2018년 부동산 폭등 또한 여기서부터 비롯된 경향이 강하기 때문입니다.

 

최근 서울 전역의 재심사가 진행된 자사고 취소 여파로 학군 수요가 더 강해진 것으로 파악이 됩니다. 이에 따른 서울 강남구 대치동 전셋값도 강세입니다. 이 지역의 전용 114㎡ 아파트는 이달 초 21억5000만원에 전세 거래되며 한달여 만에 2억5000만원이나 뛰었다. 대치동 SK뷰 전용 84㎡의 경우 13억~13억5000만원으로 1억5000만원 가량 올랐다.

그렇답면 최근 다시 전셋값 상승의 주된 이유는 무엇일까요? 정부의 잇따른 주택매매시장 규제로 대기수요가 전세로 눌러앉은 영향이 크다는 견해가 많습니다. 특히 정부가 재건축·재개발 등 민간택지 내 분양물량까지 분양가상한제를 적용하기로 하면서 매매 대기 수요가 더 늘어난 것입니다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울아파트 거래량은 2332건으로 지난해 같은 기간(7029건)의 3분의 1 수준에 그쳤다.

 

 

정부가 자사고를 지정 취소하면서 다시 학군이 좋은 강남으로 옮기려는 수요가 증가한 영향도 크다는 분석이 나온다. 자사고를 보내지 않을 바에야 상대적으로 학업성적이 좋은 강남권 초·중·고등학교에 자녀를 보내려는 맹자의 모친들이 늘고 있다는 분석입니다.

 

여기에 전세자금대출 자체도 기름을 부은 격입니다. 주택담보대출은 억제하지만 서민을 위한 전세대출은 1~2%대 금리로 쉽게 빌릴 수 있다보니 집주인이 부르는 가격에 맞춰 재계약하는 사람들이 많은 상황입니다. 요즘도 과연 전세 사는 사람들이 돈이 없어서일까요? 서민 가계 안정을 위해서 전세를 풀어주는게 과연 요즘도 맞느냐는 것입니다. 하지만 이러한 정책 기조가 바뀌지 않는다면...

 

 

내년까지 전셋값 상승이 계속될 것이란 전망이 나옵니다다. 최근 건설 통계에 따른 서울시 입주량이 내년에도 올해와 비슷한 4만호는 될 것 같은데 상한제 실시로 향후 전세수요가 증가할 가능성이 있는 것이지요. 전세가격 상승이 자체로 머무르면 모르겠지만 주택가격으로 기름을 붓는 순간이 올 것입니다.

 

913 대책 + 분양가 상한제와 같이 규제억제를 뛰어넘는 수요가 발생하는 순간 그 다음은 어떤 정책이 존재할지요? 수도 서울에 대한 수요는 지속되는 상황에 이를 해결할 수 있는 정책이 무엇일지 궁금한 상황입니다.