세법상 주택과 별장의 차이는 무엇일까?

안녕하세요, 한빛알앤씨 입니다.

 

결론부터 말하자면 세법상 주택은 ‘상시 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속 토지’를 말하며, 별장은 ‘실제 거주하지 않고 상시 주거용으로 사용하지 않으며 휴양시설로 이용하는 건물과 그 부속 토지’를 말합니다. 주택과 별장은 외관상 구분하기가 쉽지 않습니다. 주택과 별장의 가장 큰 차이점은 상시 주거용으로 사용하는지의 여부입니다. 하지만 문제는 상시 주거용으로 썼는지 현실적으로 명확히 구분하기 어려운 경우가 많습니다. 어떤 건물이 주택인지 결정하는 것은 사실관계를 종합적으로 고려해 판단할 문제이고, 이러한 이유 때문에 주택과 별장과 관련한 재산세를 납부할 때 납세자들은 혼란스러울 수도 있습니다.

 

지난 2004년 대법원은 이와 관련해 판례를 내놓은 적도 있습니다. ‘주택’에 해당하는지는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거를 위한 건물인가에 따라 판단해야 한다는 것입니다. 또 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있어도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든 본인이나 제3자가 주택으로 쓸 수 있는 건물이어야 합니다.

 

이후 2018년에는 “아파트를 별장용도로 사용하였다고 하더라도 아파트 같은 경우를 1가구 1주택의 양도소득세 비과세 적용에 있어 주택에 해당되지 않는 것으로 보는 비과세관행이 존재한다고 할 수 없다”고 판결하기도 했습니다.

 

같은 맥락에서 조세심판원 역시 연립주택의 경우 “애초에 주거 목적으로 설계된 구조이며 언제든지 주거에 공할 수 있는 상태일 때는 지방세법상 별장으로서 신고해 해당 재산세를 납부해 왔다고 해도 다른 주택을 양도할 때 주택 수에서 제외되는 별장에 해당되지 않는다”고 판시한 바 있습니다.

 

결과적으로 우리 세법은 아파트나 연립주택의 경우 상시 주거용이 아닌 별장으로 사용했다 하더라도 주택 수에서 제외되는 별장이 되는 것은 아니라고 판단하고 있습니다. 다만 이에 대한 명문상의 규정 없이 해석과 판례에만 의존해서 사실관계를 구분함으로써, 이른바 세법을 충분히 이해하기 어려운 선량한 납세의무자의 판단에 혼선을 가져올 여지를 남기고 있다는 한계가 있습니다.