소규모 재건축(가로주택정비사업) 저층 주거지 개발 방안 공개

서울 저층 주거지를 개발하여 주택 공급을 확대하기 위한 '공공 소규모 재건축 사업' 방안이 나왔습니다. 공공이 참여해 소규모 재건축 사업을 이끌게 하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주고 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 함으로써 개발이익을 환수하는 방식을 통해 해결방안을 만들었습니다.

 

법안 마련 과정에 국토부는 물론 서울시도 깊이 관여해 의견을 반영했다는데요. 소규모 재건축 사업은 대지면적 1만㎡ 미만에 200가구 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진되는 정비사업입니다. 이는 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 더불어 소규모 주택정비사업에 포함되어 있지만 연립주택이나 소형 아파트 등 공동주택 단지를 대상으로 한다는 점에서 다른 유형과 차별화하였습니다.

 

개정안은 이 소규모 재건축 사업에 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 참여하는 공공개발 방식을 도입해 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주면서 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하도록 했는데요. 용적률 제공이나 기부채납 비율 등은 공공재개발에서 제시된 조건과 비슷하다고 합니다.

 

현재 이와 별개로 모든 소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높일 수 있는데, 공공개발 방식을 도입하면 여기에 용적률을 추가로 얹어준다는 것입니다. 이에 따라 공공 소규모 재건축 사업은 용적률 최고치를 2종 일반주거지역에서는 250%에서 300%로, 3종 일반주거지에선 300%에서 360%까지 올릴 수 있게 되었습니다.

 

층수 제한 등 건축규제 완화는 공공참여형 가로주택정비사업에 준한 수준으로 부여되며, 서울 제2종 일반주거지역에서 층수 제한은 7층 이하에서 15층 이하로 완화되었습니다. 다른 공공참여형 가로주택정비사업이나 자율주택 사업과 마찬가지로 분양가 상한제 적용도 받지 않는데요.

 

공공 소규모 재건축 사업은 저층 주거지의 고밀 개발에 적용될 수 있어 올 설 연휴 전에 발표할 서울 도심 주택공급 확대 방안의 한 축이 될 것으로 보입니다. 가로주택정비사업은 기존의 가로(街路)를 유지하는 사업이고 자율주택사업은 2인 이상의 주택 소유주가 직접 시행하는 사업이라 사업 대상이 많지 않습니다.  소규모 재건축 사업은 말 그대로 미니 재건축이라 서울 시내에만 이 요건을 충족하는 준공 후 30년 지난 노후 공동주택이 2천70곳·6만여 가구에 달하는데요.

 

지금까지는 사업성이 좋지 못하고 사업을 이끌 주체도 마땅치 않아 활성화되지 못했지만 공공이 끌고 나가면서 용적률 인센티브도 주면 참여율이 높을 것으로 당정은 기대하고 있습니다. 이와 함께 개정안은 소규모 재건축 등 소규모 주택정비사업에 대해 지분적립형 주택 방식으로 공급할 수 있도록 법적 근거를 만들었습니다.

 

지분적립형은 집값을 20~30년간 분할해 내는 분양 방식으로, 도심 주택 개발 과정에서 자금력이 부족한 원주민이 내몰리지 않도록 하기 위한 방안입니다. 이로써 공공 소규모 재건축 사업이 노후 연립주택 단지 등의 주거환경 개선과 도심 내 주택공급에 새로운 대안이 될 수 있지 지켜봐야할 것 같습니다.