인플레현상 그리고 중장기 서울 아파트 주택가격 전망

일희일비하지 않는게 사는데에나 부동산 생활에서나 중요하기는 마찬가지로 보입니다. 물론 급등세 급락세가 있어서, 부동산 실물자산을 보유한 사람들이 가만히 있기 어렵지만, 쉽게 거래가 되는 물건은 결코 아니잖아요? 더불어서 대한민국의 수도 서울 아파트 주택가격 전망을 보면 전문가들 대부분 상향에 대한 지지를 표합니다. 도대체 왜 그럴까요? 이는 통화량 및 인플레와 연결을 시켜서 보아도 무방할 것입니다.

 

 

일단 급등했던 서울 아파트 가격은 최근 다소 주춤한 상태입니다. 가끔 서울 일부 지역 아파트 가격이 고점 대비 몇 억원씩 떨어졌다는 기사도 나오지만 좀 더 자세히 들여다 보면 지난해 하반기 최고치를 기록한 시점 대비 하락한 것이지 2017년과 비교하면 여전히 50% 가까이 오른 곳이 많습니다. 게다가 급매를 뺀 실매매 가격을 보면 최고점에서 형성되는 것을 볼 수 있습니다. 비록 매매건수는 줄었을지언정 팔지 않으면 안팔았지 고점에서 내린 가격으로 판매하고 싶지는 않다는 이야기이지요.

 

 

조정을 받아서 내린 가격으로 매매?? 이는 전문가들의 탁상공론에 불과할 뿐입니다. 2008년 미국 서브프라임 모기지론같이 부동산 급락이 재발하지 않는이상... 이러한 추세는 계속 될 것으로 보입니다.

 

 

2012 ~ 2013 대한민국을 대표하던 현상이 있었는데 바로 하우스푸어였습니다. 금융위기 사태 이후 우리나라에 닥친 현상이었는데, 당시 아파트 가격이 떨어져서 전세보증금을 못돌려주다보니 하우스푸어라고 불렸었지요. 3년전으로 기억되는데... 저의지인이 전세 보증금이 3억에, 아파트 가격이 3억 5천만원 정도인 곳에서 살고 있었습니다. 전세금이 80 ~ 90%에 해당했지요.

 

 

당시에 저의 지인은 아파트가 더 떨어질 것으로 보고 계속 전세에 눌러 살기로 계약 연장을 했다고 합니다. 2년후에 매입을 했으면 했지 지금은 더 떨어질만한 상황이다! 그런데 그때가 바로 아파트 가격이 본격적으로 상승하기 직전이었습니다. 지난해 최고점과 비교하면 살짝 하락했지만, 올 3월 그 아파트의 매매시세는 무려 7억원까지 치솟았습니다. 제인이 10% 이상은 안 떨어질 거라 생각했던 시점에서 무려 80% 이상 상승한 것이지요. 땅을 치고 후회하면 뭐합니까. 옆에서 술한잔 기울여주고 하소연을 들어주는게 친구로써의 할 일 같았습니다.

 

 

그 친구는 지금도 전세에 살고 있습니다. 4억짜리... 당시 3억8천만원짜리 아파트는 지금 소폭 내렸지만 6억 5천을 넘는다고 합니다. 불과 3년전 이야기에요. 이처럼 타이밍의 싸움입니다. 2008년 이후 장기간 조정을 거듭하던 서울 아파트 가격이 최근 2~3년 사이 80% 이상 상승하리라고는 전혀 예상치 못했었습니다. 그런데 그 아파트만 올랐느냐? 안그렇습니다. 강남은 물론이고 "마용성 금관구 노도강" 등 저평가된 지역 또한 50% 이상 오른 것입니다.

 

 

전문가들의 분석에 따르면, 서울 아파트 매매 가격지수는 2008년 7월 82.6으로 최고치를 기록한 후 횡보국면을 걷다가 글로벌 금융위기 발발 후 조정국면에 진입했다. 이후 서울 아파트 매매 가격지수는 9% 이상 하락하며 2013년 9월 최저치인 75.1을 찍고서야 반등을 시작한 것으로 보인다고 이야기합니다.

 

 

여기서 꼭 집고 넘어가야하는 것이 있는데... 저는 경영학과를 졸업했습니다. 여러 전문가들의 분석과 비슷한 생각을 갖는데, 2000년 이후 대한민국 시중 통화량이 4배 증가했다고 합니다. 인플레는 말하지 않아도 다들 느끼실 것입니다. 그렇다면 주택 가격 또한 상승하는게 당연하지 않나요? 다만 IMF 말미, 금융위기 등 여러 부동산 하락요인이 발생하면서 부동산 자산이 크게 뛰지 않은 것 뿐입니다.

 

더불어서 현 정부에서는 경제성장을 위해서 이자율을 높이지 않고 있고, 추경예산을 집행하며, 돈을 풀고 있습니다. 대출억제 등으로 막을 수 있는 것이 아니라는 소리이지요. 더불어서 서울시내 재개발은 현 박원순 시장이 몸으로 막고 있는데... 이는 기존 부동산 가치를 더 높여주는 역할만 할 뿐이라는 분석도 상당합니다.

 

 

경제학 원론에서도 이야기하지만 어떻게 보면 아파트 가격 상승은 통화량 증가로 인한 자산가격 인플레이션 현상과 비슷합니다. 아파트 가치는 비슷하게 유지됐지만, 통화량 증가로 인해 화폐 가치가 떨어진 결과로 아파트 가격이 올랐다고 볼 수 있는 것이다. 아파트 가격이 장기적으로 오를 수밖에 없는 이유라고 봅니다.