임대차3법 폐지 절차 밟는 국토부의 새로운 전세대책

요즘 '전세대란'이라는 말이 뉴스에서 자주 보입니다. 통상적으로 전세대란이라고 하면 전세의 공급보다 수요가 많아 전셋값이 오르고 세입자가 전세 매물을 구하기 힘들어지는 현상을 말하는데요. 요즘 소득 대비 전셋값이 많이 높아지며 전세대란은 여러 형태로 나타나고 있습니다. 가장 대표적인 것이 바로 '전세의 월세화'입니다. 대부분 전세금을 대출에 의존하는데, 기준금리가 인상되면서 대출이자가 많이 비싸졌죠. 전세 공급의 문제가 아니라, 이제는 전세를 위한 대출이자조차 감당이 안 돼서 월세로 밀려나는 주거빈곤 문제가 나타나고 있다고 합니다.

설상가상으로, 이런 시점에서 2020년 7월 말 시행됐던 임대차3법 중 계약갱신청구권이 소멸되는 올 8월, 지난 4년치의 전세금 상승분이 한 번에 반영되면서 전셋값이 역대급으로 폭등할 것이라는 예측이 세입자들을 곤란하게 만들고 있습니다.

국토부는 이런 임대차3법으로 인해 발생하는 어려움들을 문제삼아 임대차3법 중 '계약갱신청구권'과 '전·월세상한제'에 대하여 사실상 폐지 수순을 밟는다고 합니다. 새 정부의 국토교통부 장관을 맡은 원희룡 장관은 지난 6월 29일 관훈클럽 초청 토론회에서 임대차3법이 '전세대란'의 주된 원인이라고 분석하며 이에 대하여 '폐지 수준의 개정'을 진행하겠다고 밝혔습니다.

하지만 현재 국회 의석 300석 중 172석을 차지하고 있는 더불어민주당이 세입자 보호 약화 우려라는 명목으로 이를 반대하고 있으며, 얼마 전 정부가 내놓은 6·21 부동산대책의 '임대차시장 안정 방안'의 주요 내용이 임대인 규제 완화에 초점을 두고 있어 실효성이 낮다는 전문가들의 지적도 제기되고 있는 상황이라고 합니다.

원희룡 국토교통부 장관은 임대차3법에 대하여 '졸속 입법한 것으로, 근본적인 손질이 필요하다'고 말했습니다. 그리고 그 중 전·월세 신고제는 발전시킬 근거가 있지만 계약갱신청구권제와 전·월세상한제는 전세대란 등 부작용이 크기 때문에 폐지하고, 임대인과 임차인 모두를 보호할 수 있는 새로운 방식의 방안을 마련하겠다고 했습니다.

오늘 8월 전세대란에 대비하여 정부가 내놓은 6·21 임대차시장 안정방안을 보면 민간 건설임대사업자의 종합부동산세 합산 배제 혜택을 확대하고, 세금 부담을 줄여주는 등 임대인 규제 완화가 주를 이루고 있는데요. 이를 통해 임대차 거래시장에 보다 많은 공급을 유도하겠다는 의도라고 합니다. 앞서 언급한 혜택은 현재 '2021년 2월 이후 등록'에서 '2021년 2월 이후 사용승인'으로 범위가 확대됩니다.

그동안 주택임대사업의 장애요인이 되었던 세금 문제를 해결해 임대 공급자의 진출을 늘린다는 것이 정부의 취지인데요. 일부 전문가들은 다른 반응을 보이고 있습니다. 한 전문가는 "임대인의 세금 부담을 완화해 임대주택 공급을 늘린다는 취지는 긍정적이지만, 현실적으로 현재 원자재 가격 급등과 분양경기 하강으로 인해 공급 환경이 나쁘다"고 진단했습니다.

이전 정부에서 도입했던 '착한 임대인'의 2년 실거주 요건도 폐지되었다고 합니다. 계약갱신청구권이 종료됐어도 임대료를 5% 이하로 올리면 양도소득세 비과세 혜택을 주는 제도로, 기존에는 2년 실거주한 주택이라는 조건이 붙었었는데 이 조건이 완화된 것인데요. 이로 인해 갭투자가 가능해졌습니다. 전문가들은 이것에 대해서도 "전세 매물이 늘어나는 효과가 있겠지만, 갭투자도 함께 늘어날 위험이 있다"고 언급했습니다. 그와 동시에 "집값이 계속 오를 것이라는 믿음이 있어야 갭투자를 하는데, 지금처럼 투자심리가 얼어붙은 상황에서는 큰 영향은 없을 수도 있다"고 덧붙였습니다.

또 다른 대책으로, 저금리 서민 전세대출인 '버팀목 전세대출'의 한도와 월세 세액공제를 확대하는 내용도 마련되었는데요. 버팀목 전세대출은 만 19~34세, 연소득 5천만 원 이하, 순자산 3.25억 이하의 무주택자에게 보증금 대출을 지원하는 제도입니다. 정부 개선안은 보증금과 대출 한도를 3억 원에서 4.5억·1.8억(수도권)으로, 2억에서 2.5억·1.2억(지방)으로 상향조정했습니다. 이번 대책에는 월세 세액공제율을 최대 15%로 확대하는 내용도 담겨 있어, 무주택 세입자에게 가장 도움이 될 것이라는 분석도 있었습니다.

오늘은 임대차3법이 야기하는 부작용을 바로잡기 위한 임대차3법의 일부 폐지 결정, 그리고 새 정부와 국토교통부에서 고안해낸 새로운 전세대책에 대해 알아보았습니다. 정부와 국토부의 예측, 전문가들의 분석, 그리고 앞으로 실제로 어떤 양상으로 상황이 벌어질지는 지켜봐야 알 수 있을 것 같은데요. 모쪼록 많은 사람들이 행복할 수 있는 상황이 만들어질 수 있으면 좋겠다는 생각입니다. 오늘의 부동산 이야기였습니다.