3기신도시 아파트 수요 공급 오류에 따른 부작용 해결책은?

핵심을 찌르는 정책! 이는 사기업이든 중견기업이든 국가이건 예외가 없습니다.
진단이 잘못되면 엉뚱한 진료방향이 나오죠. 의사에게도 예외가 아니네요. 가만보면 개인이건 사회 전반 모두 해당된다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 

요즘 부동산 정책의 핫이슈는 
정부의 3기 신도시 아파트 조성계획이 발표 직후부터 인근 지역민의 반발 등 역풍을 맞고 있는 건데요. 집값 급등 지역(잘 아시다시피 서울 및 이곳에서도 강남권)의 공급 확대는 외면한 채 집값 안정 지역에 공급 폭탄을 던졌다는 비판이 핵심입니다. 주택 시장에 대한 정부의 진단과도 맞지 않는다는 지적이 나오고 있어요. 수요는 서울에 있는데 어떻게 서울 외곽에 잔뜩 짓느냐는 것입니다.

 

▶ 이미 공급이 충분한 경기도에 신도시= 가장 논란이 되는 것은 서울 강남 집값 상승에 대한 대책으로 서울 외곽 주택 공급을 들고 나온 것입니다. 국토교통부는 현정부 집권 후 첫 부동산 대책인 2017년 6ㆍ2대책을 발표시부터 일관되게 ‘서울 외곽의 공급 물량은 충분하다’고 진단했어요. 그런데 이를 무시하는 듯한 해법을 들고 나온 것이지요. 특히 2018년에 여러 고강도 규제를 동원해도 집값이 잡히지 않자 기존 이론을 뒤엎고 공급 확대책을 내놓았다는 분석입니다.

 

그런데 문제는 정부의 원래 진단처럼 수도권 아파트 시장은 공급 과잉 우려를 내놓을 만큼 주택이 부족하지 않았습니다. 2기 신도시만 해도 미분양이 나올 정도이고, 일산/파주의 경우는 2018년에도 집값 하락을 우려하는 상황이었지요. 향후 인구감소 전망을 고려하면 오히려 빈집을 걱정해야 할 지경입니다. 이에 지난해에는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’도 시행됐구요.

 

2기 신도시가 정착이 된 다음에 3기를 예상했는데, 한창 진행중인 인천 검단신도시가 있습니다. 그런데 서울과 더 가까운 거리에 부천 대장신도시 / 인천 계양신도시를 건설하겠다고하니 2기 신도시에서 난리를 부리는 것은 당연한 결과입니다. 해당 지역 Cafe에 들어가봤는데, 엄청 격앙이 되어 있더군요. 1 ~ 2만원에도 욕이 오가는데, 몇천만원을 손해본다고 생각해보십시오. 이해가 가는 바입니다. 

 

부동산 전문가들은 “수도권 내에서도 지역별 양극화가 극심하기 때문에 절대량을 늘리는 것보다는 수요자가 원하는 지역에 원하는 유형의 주택을 공급하는 것이 중요하다”고 지적했습니다. 물론 이번 발표에서 서울 사당동 등지에 약간의 공급을 하겠다고 했으나 모두 합쳐봐야 수천채에 불과해서 효과를 기대하기는 미미한 수준입니다. 

아뭏든 경기도 고양시는 이미 덕이지구 일대에 장기 미분양으로 인해 30~40% 할인분양을 하는 아파트가 있고, 지난해 말 공급 발표 때도 탄현에 3000가구를 추가하겠다고 발표한 바 있다. 위에 말씀드린 것처럼 부천 대장지구 인근 2기 신도시인 검단은 연일 분양 참패를 기록중이며, 3기 신도시로 먼저 지정된 인천 계양지구도 조성과 함께 2기의 멸망을 예언하는 전문가들도 많습니다. 

 

정작 집값 문제의 핵심이 되는 강남 공급은 막혀 있다. 정부는 재건축 안전진단 기준 강화, 투기과열지구 재건축 매매 제한, 초과이익환수제 등 규제를 강화한 것은 물론이고, 사업 인허가까지 막아버렸다. 2017년 9월 50층 재건축을 허가받은 송파구 잠실주공5단지는 1년8개월이 지나도록 여전히 사업이 그 단계에 머물러 있습니다. 정부 뿐만이 아닌 서울시에서도 함께 막고 있으니 아파트 수요에 비해 한정된 공급으로 집값이 계속 폭등하고, 급매물 외에는 떨어지지 않고... 이러다보니 마용성, 금관구 등 다른 서울의 자치구 아파트가 덩달아 오르는 현상이 발생하고 있는 것입니다. 

 

서울 강남 대신 외곽에 주택을 공급하는 것은 신도시 주변 집값을 낮춰 주거안정을 가져올 수는 있지만, 강남 집값은 잡지 못해 오히려 자산 불평등을 심화시킬 수 있습니다. 더불어서 외곽 주민들의 상대적 박탈감, 자산가치 하락을 불러오므로 부동산 정책이 빈익빈 부익부로 왜곡되지요. 실제로 한국감정원에 따르면 현 정부 집권 후 2년 동안 강남4구의 주택매매가격은 10.1% 상승했지만, 고양시는 0.2% 하락한 것으로 나온 것입니다.  

 

앞으로 과연 어떤 해결책이 있을까요? 주택 공급은 이미 충분하기 때문에 주거 불안 문제가 아닌 일부 투기 세력의 문제이고, 이를 막기 위해서 대출규제 등 정책을 내놓았지만 막상 실수요자들이 중도금을 마련하지 못해서 현금 부자들에 의한 아파트 줍줍 현상이 생겨나고 있는 지금입니다. 국민들의 우려를 불식시킬 수 있는 제대로 된 정책이 시급한 요즘입니다.