동고서저 인 서울 주택시장 가격 판도가 바뀔수 있을 듯

인서울의 유래? 서울안 / 서울밖! 이런 지역적인 차이 외에도, 자부심이라고 할까요? 사실 대학입시때 쓰는 말이 예나 지금도 인서울 여부입니다. 한때는 서울대 = 서울에 있는 대학교라고 불렀잖아요? 요즘은 잘 모르겠습니다만~

그런데 주택에 있어서 In 서울은 꽤 다릅니다. 동고서저! 이 표현으로 대표되는데 한강 기준으로 동쪽이 좀 비쌉니다. 서쪽이 저렴하구요. 물론 강남/강북으로 나누는 것이 일반적이긴 하지만 동서남북으로 모두 구분하는 것이 맞다고 봅니다.
제가 살고 있는 강서구도 한강 남쪽이지만 강남이라고는 아무도 안하잖아요?

 

 

 

그동안 강남이 비쌌고 동쪽(강동)이 높았다면 이러한 동고서저 현상이 913이후 판도가 바뀌는 것이 아닌가? 이런 예측이 여기저기서 찾아오고 있습니다. 3기 신도시 건설 등으로 인해 정부의 예측대로 공급과잉에 따른 집값 하락세가 반영된 것은 사실이나 서울시의 경우는 고개를 갸우뚱~하게만드는 상황입니다.

 

 

바로 인 서울 주택시장 가격을 보면 서저... 즉 서쪽에서 분명히 약진하는 것을 볼 수 있기 때문입니다. 동고에 이은 서고 현상이 보인다는 것이지요. 물론 목동을 보유한 양천구의 경우는 매매가격이 하락하고는 있지만 강서구, 금천구, 동작구, 구로구 등 비교적 저평가 지역은 오히려 2019년 1분기에 매매가격이 오른 곳이 많습니다. 제가 살고있는 강서구가 포함되어 있네요 ^^

 

아래 사진은 서울 자치구별 아파트 매매가 상승/하락 톱5 지역을 꼽아본 것이다. 금천구, 구로구 등 서울 서남권의 약진과 강남구, 송파구 등 서울 동남권의 하락으로 요약됩니다. 이들 지역의 상승과 하락을 가른 것은 무엇보다 ‘가격’이다. 상승 톱5 지역은 동작구를 제외하고 3.3㎡당 1500만~2000만 원대의 가격 분포를 보이고 있다. 하락 톱5 지역은 성북구를 제외하고 3.3㎡당 3500만 원 이상의 높은 가격을 유지하고 있습니다. 평준화가 되는 상황일까요? 뭔가 조짐이 보입니다.

 

 

정부에서 기준으로 삼고 있는 고가주택의 시세가 약 12억 원(공시가 기준 9억 원) 이상이라는 점을 보면... 국민주택 규모인 전용면적 84㎡ 아파트의 가격이 3.3㎡당 3500만 원일 경우 해당 아파트의 시세는 12억 원이다. 따라서 정부가 ‘잡고자’ 하는 3.3㎡당 3000만 원 중반대 이상의 집값이 조정받는 것은 이상한 일이 아니다. 다만 여전히 3.3㎡당 3500만 원 이상인 동남권과 1500만 원~2000만 원대인 서남권의 시세 차가 크고, ‘인(in) 서울’에 대한 갈망이 유지되고 있기 때문에 서남권의 주택 가격이 상승하고 있는 것이라 봅니다. 그간 강동 강남의 경우 희소가치라는 것이 있었습니다. 수량이 한정되어 있으니 비싼 것은 어쩌면 당연할 수밖에 없는 것이지요.

 

제가 하고 싶은 말인데... 가격 외에 상승/하락 지역의 희비를 가른 것은 ‘공급량(입주량)’입니다. 송파구는 헬리오시티 입주로 2018년 한 해만 총 1만 가구의 입주가 쏟아졌구요. 경험상 시·군·구 지역의 한 해 적정 입주량은 2000가구 수준인데, 이것의 5배에 달하는 물량은 아무리 서울 핵심요지라도 감당하기 어렵습니다. 강남구 역시 2018년에 이어 2019년까지 4500여 가구의 입주가 예정돼 있고 강동구도 1만 가구 넘는 입주 물량이 대기 중이다. 반면 1분기 서울에서 가장 많이 오른 금천구, 구로구의 경우 2018년 불과 1000가구 수준의 무난한 입주가 이뤄졌을 뿐입니다.

 

 

가산디지털단지 등 업무지구가 자리 잡고 있고 3.3㎡당 2000만 원 초반대 가격, 그리고 적정한 공급량(입주량)이 금천구 리딩 단지의 시세를 유지해주고 있는 것이다. 비교하자면 2019년 1분기 현재 금천구에 연접한 경기 안양시의 리딩 단지 시세는 3.3㎡당 2000만 원에 달한다. 이 때문에 금천구가 실수요자 입장에서 매력적일 수 있는 것이지요.

 

 

 

인 서울에 대한 갈망은 앞으로도 변하지 않을 것으로 보입니다. 그간 세종 행정시, 전국에 혁신도시를 만들어서 수도권 특히 서울 집중을 막아보자고 했지만, 이는 실패한 것으로 결론이 났습니다. 서울 주택가격이 떨어질 것이다? 앞으로 당분간은 913과 같은 메가톤급 소재가 없습니다.

 

 

부동산 시장은 장기적인 관점으로 보아야 합니다. 정부 고가주택 기준인 시세 12억 원 이상 아파트가 밀집한 곳도 하락세를 보였지만 서울 서남권은 여전히 높은 동남권 시세에 대해 저 평가 되어 있습니다. 위에 사진에서 보듯 지독한 불황에도 상승세를 보였고 GTX 등서울 도심권으로의 교통 호재가 가시화된 상황임을 볼 때 평준화에 대한 균형을 맞추려는 추가 수요가 반영되지 않을까 조심스레 예측을 해봅니다.