서울 집값하락 정말 그런가 팩트체크

#서울 집값하락 정말 그런가 팩트체크를 해봅니다.

 

요즘 서울 집값하락 뉴스가 나오는데 내 집 마련은 여전히 먼나라 얘기같습니다. 최근 지인이 파는 서울 강서지역 아파트값도 예전이나 지금이나 엇비슷한 지경이고, 막상 공인중개사무소에 가보면 913 이전과 이후가 그리 큰 차이가 없는 것을 볼 수 있습니다. 전세를 벗어나 내집마련을 꿈꾸지만 오히려 더 멀어졌다는 말을 하는 사람도 많아요. 오히려 내렸다는 뉴스기사에 더 실망했다는 사람들도 많습니다.

 

 

 

그렇다보니 전세살이에 지친 지인은 집값이 떨어졌다는 소식을 듣고 공인중개업소 여러 곳을 다녔지만 내집 마련의 꿈을 잠시 미루기로 했답니다. 원인은 기대만큼 집값이 떨어지지 않아서이지요. 저의 지인은 "요즘 집값이 떨어졌다고 하는데 도대체 어디가 떨어진 것인지 실수요자 입장에서 체감할 수 없다고 이야기 하더군요" 차라리 전세계약을 한 차례 연장하고 집값을 좀 더 지켜보기로 했다"고 말하더군요. 주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아서 '거래 절벽'을 넘어 '부동산 침체기‘에 접어든 게 아니냐는 분석이 많이 나왔습니다.

 

 

 

부동산학개론 기본 강의에서도 언급돼지만 주택시장에서는 매수자보다 매도자가 더 많은 '매수자 우위시장'에서 '시간이 지나면 집값이 더 떨어질 것'이라는 기대 심리가 대세로 굳어지고 있습니다. 그런데 곰곰히 살펴봐야할 것이 있습니다.

한국감정원에 따르면 지난달 25일 기준 전국 주간아파트 가격동향 조사 결과 서울아파트값은 전주대비 0.09% 떨어지며 16주 연속 하락세를 이어갔구요.

 

 

 

9.13부동산대책 이후 집값이 하락세로 전환했지만 하락폭은 0.1%내외다. 반면 지난해 서울 집값은 6.2%나 급등했다. 상승폭에 비하면 하락폭은 낮은 수준입니다. 그렇다보니 집값이 하락세는 맞지만 좀처럼 체감할 수 없다는 얘기가 나오는 이유입니다. 집값이 단기간 급등한 것에 비해 하락세가 더디다보니 체감도가 떨어질 수밖에 없는 것이고, 실수요자 입장에서 집값 거품이 여전하다는 것입니다.

 

 

 

따라서 봄 이사철인 내집 마련 시기를 두고 실수요자들이 설왕설래하는 것도 이와 무관치 않습니다. 암튼 언론의 오보에 가까운 보도와 하락 기대심리가 반영되어 서울아파트 거래량은 뚝 끊긴 것은 사실입니다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울아파트 거래는 1563건으로 집계됐다. 지난 2006년 거래량 조사를 시작한 이후 역대 최저입니다.

 

 

부동산 현장에서는 최근의 집값 하락 흐름이 이전과 다른 양상이라고 입을 모으고 있습니다. 서울의 한 공인중개업소 대표는 "일부 급매물 거래나 증여 등을 갖고 주택시장 전체를 말하기는 어렵다"며 "보통 집값 하락기에는 매매가가 시간이 지나면 꾸준히 낮아지는데 최근에는 일정 수준 이하로 떨어지지 않고 호가가 그대로 유지되는 양상"이라고 전하더군요. 

 

 

 

 

매도자와 매수자 사이의 차이가 워낙 커 양측의 줄다리기가 계속되고 있는 것으로 보인다. 일각에선 정부 예상대로 매물이 많지 않고 호가 역시 떨어지지 않은 것은 매도자가 사실상 '버티기' 수순에 돌입했다는 관측도 나옵니다. 언론의 하락 보도가 어쩌면 오보일 수도 있다는 것이 요즘 분위기같은데... 만일 이상태로 굳어진다면 하락이 매우 완만하거나 정체기에 들 수 있고, 실수요자 중심의 매매가 일어날 것이라고 보는 것이 타당하리라 봅니다.

 

 

 

다만 정부의 정책 일관성 역시 힘이 있습니다. 무엇보다 오는 4월 아파트 등 공동주택 공시가격 발표가 분수령이 될 전망입니다. 인상된 공시지가가 적용된 보유세 과세 기준일인 오는 6월 이전 수억원의 호가를 낮춘 매물이 증가하면서 매도세가 강해질 것으로 전망된다. 다주택자들이 세부담 증가로 매물을 주택시장에 내놓을 공산이 크다는 것이죠.

 

 

 

 

전문가들은 "문재인 정부의 부동산정책이 계획대로 추진되고 있다"며 "현재 부동산시장은 관망세지만 오는 4월 아파트 공시가격이 발표돼 세금부담이 좀 더 현실화되면 주택 보유자의 체감 정도가 달라질 것"이라고 설명을 했습니다. 그럼에도 불구하고 서울 집값하락이 될 것인가에 대해서는 의문을 표하기도 합니다. 강남3구는 너무 올랐으나 금관구, 마용성 등 비교적 저평가 된 지역들을 중심으로 GTX 건설 등 실수요가 될만한 요소가 분명 있기 때문입니다. 귀추가 주목됩니다.