2022년 오피스텔 시장 대세는?

안녕하세요, 한빛알앤씨입니다.

 

 

21년 말, 오피스텔은 1398.0 대 1의 경쟁률을 기록하기도 하며, 총 거래 건수는 6만 건이 넘고, 거래대금도 14조 원에 육박했었습니다. 하지만, 현재 그 수치들은 계약이 취소되면서 허수일 수도 있다는 계속 밝혀지고 있는데요. 그런 가운데 22년 주거용 오피스텔 시장은 대출 때문에 미분양이 속출하고 있습니다.

 

지난 9일 정부가 도시형생활주택 사업에서 전용 50㎡ 이상 3룸 중소형 규모 주택 건축을 허가한 것에 대해 주택 시장을 왜곡한 정책이라면서 시장은 정부의 주택용 오피스텔의 정책에 비난이 쏟아지고 있는 게 현실입니다. 오피스텔 대출도 아파트와 같이 주택으로 사용할 경우, 현재 대출자의 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 40%가 일괄 적용되어, 총 대출액이 2억 원이 넘을 경우는 지급해야 할 원금과 이자가 연봉의 40%를 넘으면 대출할 수 없어졌습니다.

 

여기까지는 아파트와 같지만, 주거용 오피스텔이 찬밥이 된 이유는 아파트는 원금 상환이 30년이지만, 주거용 오피스텔은 상환이 8년으로 이자 부담이 더 커져 주거용 오피스텔은 이제 실거주도 투자도 현금 부자들만 살 수 있게 되었습니다.

 

작년에 비하여 올해는 상대적으로 규제를 덜 받는 법인 오피스텔 투자가 최고의 인기 부동산이 될 것이라 말합니다. 그래서 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있는데요. 법인이 오피스텔을 취득할 때 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세입니다.

 

 

취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용하지만 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 합니다.

 

 

기업 대출의 오피스텔 구매는 최대 감정금액의 75%까지 대출이 가능하고, 신용이 좋은 법인이라면 추가로 신용대출을 받으면 감정가에 최고 90%까지도 대출을 받을 수도 있습니다. 또한, 신규 법인이더라도 은행에 따라서 임대업 신규 대출도 가능하다. 법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등입니다.

최근 부동산 시장에서는 MZ세대가 좋아하는 곳이 바로 핫플레이스가 된다고 합니다. 그런 의미에서 작년까지 성수동, 을지로가 대세였다면 올해는 여의도가 새롭게 주목받고 있습니다. 더현대 백화점과 바로 옆 세계적인 럭셔리 페이먼트 호텔이 들어서면서 젊은 세대들이 좋아하고 그에 따른 많은 소비가 이루어지는 곳으로 여의도가 주목받고 있습니다.