30년 후 서울 인구 15% 감소 집값은 어떻게 될까?

30년 후 서울 인구 15% 급감 전망… 집값 영향은?

“부동산 쇼크 닥칠 것” VS “1, 2인가구 증가로 안 떨어져” 양쪽이 매우 팽팽한데... 사실은 알 사람은 안꺼 같아요.

개인적으로 저는 부동산 쇼크는 어림없고, 상승세 계속에 한표를 걸고싶습니다.

 

최근 발표된 통계청의 장래인구특별추계 결과 서울 인구가 30년 간 15%가량 급감하고 중위연령(2047년 55.3세)은 50대 중반으로 고령화될 거란 전망이 나오면서 서울 주택가격 향배에 관심이 쏠리고 있다. 주택을 적극 매입할 연령층이 감소하는 만큼 집값 하락이 불가피하다는 예상이 있지만 한편으로 서울 밀집 심화나 1,2인 가구 증가를 들어 서울 집값은 떨어지지 않으리란 관측도 만만찮습니다. 세계의 어느 대도시도 폭락했다는 뉴스는 전혀 없는 상황이거든요?

 

몇몇 부동산 업계에 따르면 정부가 추정한 속도로 인구 자연감소로 진행될 경우 서울에 ‘부동산 쇼크’가 덮칠 가능성이 높다는 전망이 나온다. 흔히 거론되는 전례는 1990년대 이래 일본 주택가격 흐름이다. 일본은 90년대 초반 생산가능인구 비중 감소와 단카이 세대(1948년 전후 출생)의 은퇴가 맞물리면서 부동산 가격 거품이 꺼지긴 했습니다. 1992 ~ 2016년 일본 주택가격의 누적 하락률은 53%에 달한다. 한국과 일본의 인구곡선이 대략 20년 시차를 두고 일치하는 점을 감안하면 우리나라 역시 일본의 전철을 밟을 거란 우려가 적지 않은 상황입니다.

 

그럼에도불구하고 인구 감소가 서울 주택시장은 큰 영향을 받지 않을 거란 견해도 적지 않습니다. 도시 외곽이나 지방은 타격이 크겠지만, 서울 강남처럼 주거 선호도가 높고 일자리가 많은 도심의 집값은 떨어질 가능성이 낮다는 것이다. 부동산114가 2014~2018년 인구 추이 대비 주택가격 상승률을 집계한 조사에선 서울시 인구가 해당 기간 33만명 줄었음에도 집값은 오히려 58.2% 오른 것으로 나타났습니다. 

 

부동산 관련 전문가들의 이야기는 “현재 서울로 출퇴근하는 수도권 거주자의 상당수는 서울 주택 대기수요자로 봐야 한다”며 “30년 뒤에도 일자리가 서울에 몰려있다면 서울 집값은 떨어지지 않을 것”이라고 지적했습니다. 김모 서울디지털대 부동산학과 교수는 “일본을 봐도 지방은 빈집이 늘고 집값이 떨어지면서 집을 상속받지 않는 일까지 속출했지만, 도쿄 등 대도시 중심지역은 오히려 집값이 올랐다”고 설명했습니다. 

1,2인 가구가 늘면서 주택 규모가 줄어드는 ‘다운사이징’이 서울 집값을 떠받칠 거란 예상도 나옵니다. 성모 연세대 교수는 “인구 감소는 가구 구성원이 줄어드는 것이지 가구 수가 줄어드는 것은 아니어서 주택 가격 하락으로 이어진다고 보기 어렵다”고 말했습니다. 제가 보는 견해도 그렇습니다. 인구가 줄어드는 것이 가구수와는 또 별개인 것이지요. 게다가 오히려 슬럼가와 같이 도태될 분야가 없어지는 것이지 쾌적한 지구, 강남과 같은 지역이 타격을 볼리 없다는 것입니다.

 

이에 대해서 가장 유력한 부동산학 이론을 말씀드리면" 인구는 부동산을 둘러싼 거시경제 환경 중 하나일 뿐”이라며 “인구 감소가 주택 수요 둔화 요인으로 작용하겠지만, 집값은 해당 시점의 경제상황, 금리, 정부정책에 더 많은 영향을 받는다”고 말했습니다. “서울에서도 주거 선호도, 직장 및 교육환경에 따라 지역별 집값 흐름이 달라질 것”이라고 말했습니다.

내일 일도 모르는게 부동산이라고 했습니다. 누가 IMF / 서브프라임 모기지론을 예상했나요?

 

30년 후 서울 인구 15% 급갑? 오히려 그때에 더 많은 부동산 가격상승이 가능함을 말씀드리고 싶네요.